国家工商行政管理局关于桂工商报字〔1997〕第152号
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国家工商行政管理局关于桂工商报字〔1997〕第152号
国家工商行政管理局关于桂工商报字〔1997〕第152号
1997-6-10
国家工商行政管理局关于桂工商报字〔1997〕第152号
广西壮族自治区工商行政管理局：
你局《关于桂林恒龙实业发展公司违法经销北方牌QCJ7081微型轿车案能否适用〈关于禁止非法拼(组)装汽车、摩托车的通告〉的请示》(桂工商报字〔1997〕27号)收悉。经研究，答复如下：
《关于禁止非法拼(组)装汽车、摩托车的通告》(以下简称《通告》颁布之前非法拼(组)装的车辆，在《通告》颁布之后，继续进行销售的，可以依据《通告》的规定予以查处。
一九九七年六月十日
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论我国业主自治制度的重构与改造
浙江育英学院物业管理研究所/浙江民禾律师事务所 胡杰丰
业主作为建筑物区分所有权的权利主体，应该是物业管理中最重要的主体，但是目前业主在物业管理中的权利并没有得到充分体现，如何更好的尊重、保护业主的应有权利正在成为人们普遍关注的一个焦点。从发达国家与地区物业管理发展的经验看，随着业主权利意识的觉醒与增强，物业管理必然走向业主自治。我国《物业管理条例》虽然对业主、业主大会、业主委员会在物业管理中的权利做了比较详细的规定，但没有对业主自治提供完整系统的制度安排，即便大多数地方物业管理条例强调“业主自治管理与物业管理公司专业服务相结合”，也没有对怎样实行业主自治管理作出明确的回答。因此，对我国的业主自治制度进行完善正成为物业管理实务探索和理论研究的一个热门课题，本文将从以下几方面提出重构和改造业主自治制度的建议，与各位同行商榷。
一、重构业主自治的内容
1、确认业主对物业管理的选择权。现行物业管理制度主要由开发商、物业管理公司强势主导，业主对物业管理的决策权与参与权没有得到充分的体现，以致选择物业管理公司管理成了业主的唯一选择。虽然《物业管理条例》充分的考虑了对业主财产权利的保护，在去年的全国物业管理工作会议上，建设部汪光焘部长也指出：“业主是房屋产权的所有者，是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。……明确这一点，才能说清楚业主具有可以选择物业管理企业和不选择物业管理企业的权利，具有维护个人和公共的共同利益的责任和遵守公共利益和社会责任所规定的义务。”但是《条例》并没有对业主自治是否包括物业管理方式的选择权作出明确规定，导致政府部门、物业管理企业、业主都强调要业主自治，对到底什么是业主自治的理解却并不一致，政府部门认为业主自治是政府监督、指导下的自治，当前业主大会召开难、业主委员会成立难、业主维权难等现象反映了业主的自治能力还很低，不能用一种声音说话，不能采取一致行动，这种情况下更要发挥政府的行政主导作用；物业管理公司认为业主自身不可能承担专业性很强的物业管理活动，所谓自治就是协调好业主内部的关系、配合好物业管理公司搞好各项管理事务；而业主则认为自己的物业自己管乃“天经地义”，当然有权踢开物业公司、实行自我管理。因为理解不一致，在具体操作过程中就免不了产生纠纷和矛盾。我们认为，物业管理制度建立的基础是业主对建筑物拥有的区分所有权，业主自治就是要让业主在物业管理中享有更大的参与权和决策权，并相应承担更大的责任，而不是被动的接受开发商、物业管理企业和政府主管部门的安排。这其中最基本的权利就是业主对物业管理方式的选择权，如果相关法律法规不对业主的这一权利给与明确保护，真正意义上的业主自治就不可能实现。
2、充实业主自治权的内容。一般而言，业主自治是指业主行使财产管理权，对物业共有部分和共用设施设备进行维护与管理，并保持物业区域的良好秩序，以保障全体业主共同利益的实现。要实现业主自治的目标，除了物业管理方式的选择权之外，也需要界定业主自治所应有的其他权利。根据发达国家的立法经验和我国物业管理的现状与发展趋势，以下事项应该属于业主自治事项：决定物业的管理方式、制定和通过业主公约、组织成立业主自治机构、选举和罢免业主自治机构成员、选聘和解聘物业管理企业、建立物业专项维修基金、制定物业管理制度以及其他属于物业管理范围的事项。对于属于业主自治范围内的事项，任何机关、党派、团体和个人都不得非法干涉和剥夺。在推进业主自治的初期阶段会可能出现这样那样的问题，但这并不是加强行政干预的借口，任何领域的民主意识和自治能力的提高都需要一个过程，政府的任务就是调动和保护业主进行业主自治的积极性并帮助其增强自治能力。当然，政府也要对业主自治进行监督，主要是监督业主自治组织通过的有关决议和管理活动是否合法，如业主公约制定的程序和内容是否违法、业主自治机构是否忠实履行职责等事项。
3、确立业主公约在业主自治中的核心地位。业主公约也称为公契或公约，是物业管理中普遍存在的一种规范性法律文件，在各国各地区的物业管理中，业主公约是进行业主自治的最基本的手段，也是物业管理法律法规和政策的重要补充，是物业管理顺利进行的重要保证，有着不可替代的作用。我国《物业管理条例》第十七条规定“业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违法公约应当承担的责任等事项依法做出约定。业主公约对全体业主具有约束力。”但是在如何保证业主公约对业主的约束力、业主违反公约如何承担责任等方面并没有具体的规定，目前业主公约在物业管理中发挥的作用并不突出，很多业主对本区域业主公约的内容都不清楚，更不用说严格遵守业主公约。
根据各国有关法律对业主公约的规定，业主公约主要有以下三个特征：1、业主公约为业主设定了共同的行为规为规则，同时对业主违反公约的行为设定了一些强制性处罚措施；2、业主公约规定了业主的自治组织，即业主大会和业主委员会（或管理委员会），对自治组织的成立、职责、议事规则等做出明文规定；3、业主公约根据法律法规的授权而制定，对业主产生准法律性质的效力。从业主公约的这些特征来看，业主公约集中反映了全体业主的共同意志，对业主使用人产生普遍的效力，直接影响业主和使用人的利益，与公司章程在公司治理中的法律地位相似。因此，我国物业管理立法应对业主公约应具备的基本内容和法律地位进行规定，确立其在业主自治中的核心地位，并规定切实有效的措施保证业主公约的执行效力，业主违反公约就应承担相应的责任。
二、改造业主自治组织制度
1、赋予业主大会独立的法人资格。物业管理的理论基础是委托——代理理论，从法律关系上看，委托方和代理方都应当具有法律主体资格，否则不能形成有效的法律关系，但是我国物业管理领域至今对这一问题都没有妥善解决。《物业管理条例》规定：业主大会负责选聘和解聘物业管理公司，业主委员会以自己的名义与物业管理公司订立物业管理委托合同。但是目前我国法律法规还没有赋予业主大会与业主委员会民事主体资格，这就产生一个矛盾：根据我国法律规定，无民事主体资格的组织所从事的民事行为没有法律效力，业主委员会不具有法律主体资格，由此可以推断其签订的物业管理委托合同当然没有法律效力，而我们的物业管理条例又要对其进行保护！要解决这一立法上的矛盾，就必须赋予业主大会或者业主委员会民事主体资格。从《物业管理条例》对业主大会、业主委员的职权规定来看，赋予业主大会独立的法人资格更符合业主自治的原则。
另一方面，根据业主自治的原则，业主可以选择委托物业管理公司进行管理的模式，也可以选择自我管理的模式，如果业主选择自我管理，就必然涉及到业主大会与保安、保洁、绿化等专业服务公司建立法律关系、订立合同的问题。还有，很多地方的物业管理条例都规定了业主委员会可以设置专业委员或者聘请专职执行秘书，但是谁与这些专职委员或者执行秘书订立劳动合同呢？如果业主大会没有独立的法人资格，这些活动根本无法进行，当然也就无法实现自我管理了。因此，从解决物业管理中的各种现实矛盾出发，我国也应当尽快赋予业主大会独立的法人资格，并由业主委员会作为业主大会的执行机构和代表机构，考虑到业主之间权力义务的平衡性，为避免业主委员会主任权力过大的局面，业主大会不实行个人代表制，不设立法定代表人，而由业主委员对外代表业主大会。
2、改造业主委员会的名称与组成。建设部1994年第33号令颁布的《城市新建住宅小区管理办法》把业主自治组织的执行机构称为管理委员会，去年颁布并实施的《物业管理条例》则改称为业主委员会，各地的称谓也不尽相同，有的地方称为业主委员会，有的称管理委员会，还有的称为业主管理委员会，这种混乱状况不仅造成人们对于业主委员会性质的认识不清，也对我国的法制统一造成了不必要的破坏，应该对业主委员会的名称进行规范、统一。从业主委员会的字面含义看，其重点强调的是业主的所有者地位，并没有突出其在物业管理活动的地位与职责，在业主委员会的职责则是行使有关物业管理的职权，改称为管理委员会更能体现其法律性质。并且业主委员会全部由业主大会选举的业主代表组成，而当前物业租赁日益成为人们取得物业使用权的经常性行为，对于商业物业与办公物业，租赁更是一种普遍的现象，承租人与物业管理同样有着密切的利益联系，把广大承租人排除在业主自治组织之外不利于保护承租人的利益。业主自治组织应当适当的吸收承租人代表的参加，以保护承租人及其他非业主使用人在物业管理中的利益，在此种情况下，再称为业主委员会就名不副实，改为管理委员会更为合适。
在业主委员会的组成方面，也应对相关规范进行改造。明确规定担任业主委员会委员的条件以及委员可以被罢免的情形，至于委员会委员的人数的议事规则可以授权业主公约加以规定，但是对于有关全体业主利益的重大事项应由2/3以上委员同意才能通过，如提请决定物业管理的方式、提议选聘或解聘物业管理公司、拟定业主公约等事项。另外，《物业管理条例》规定，在选举业主委员会成员时时以投票权也就是拥有物业面积的多少来决定的，没有考虑到大业主和中小业主的权利平衡。当前在物业管理中出现了越来越多的大业主，如住宅区的集团购买使同一单位的业主具有联合的优势、商业物业中的大业主或的大租户在物业管理中具有投票权的优势，物业管理中也可能出现“大股东操纵”的情况，如《南风窗》2004年5月上半月刊报道的台湾艺人在北京某花园维护自己业主权利的案例就说明“大股东操纵”离我们并不远。因此我们有必要通过立法来保护中小业主的利益，限制大业主滥用优势的行为。如规定10%以上的业主可以申请召开业主大会，单一业主超过20%以上的投票权不再计算、选举业主委员会委员的业主会议须有1/2以上的业主出席才能有效等，防止大业主操纵业主委员会损害其他业主的利益。
3、增设监督机构。在物业管理组织机构的关系方面，更多的强调了上一级组织对下一级组织的授权，而忽视了监督机制的设计，特别是对物业管理管理公司进行监督的权力由业主委员会行使，使业主委员会既有决策权、执行权还有监督权，违背了现代分权制衡原则。业主委员会委员履行职务主要依靠个人操守和良心，而没有有效的监督措施，这就为少数业主控制业主委员会谋取私利埋下了制度上的隐患。当前物业管理中出现的怪现状就是要么业主委员会历经几年仍然无法成立，要么成立后也无法有效维护广大业主的合法利益，甚至还出现业主委员会与物业管理公司相互勾结侵害业主利益的案例。由此可见，加强对业主委员会的监督有利于维护广大业主的共同利益，也是业主自治的应有之义，虽然《物业管理条例》规定了业主和业主大会都有监督权，但是这两种主体的监督实际上很难到位的，因此在物业管理组织机构中增设一个专门的监督机构非常必要。笔者认为，监督机构可以称为监督委员会，其成员应由业主大会选举产生，并对业主大会负责，在必要情况下监督机构可以外聘具有专业知识的人士如律师、会计师、审计师等加入。为了切实保障监督机构的有效监督，其职权除了对业主委员会进行监督之外，还应规定监督机构具有代表业主起诉侵犯业主利益的业主委员会委员和物业管理公司的诉讼权，并且还应规定监督机构在特殊情况下有权召开临时业主大会，此外，监督机构对物业维修基金使用、业主委员会经费开支、物业管理费（采用佣金制的情况下）的收支等财务事项有调查权，监督机构的经费在物业管理费中提取。
4、增加业主委员会委员权责的规定。在业主自治组织机构体系中，业主委员会作为业主大会的执行机构和代表机构，是一个强力部门，业主委员会委员享有很大权力，因此法律法规有必要对委员的权利义务进行规范。当前很多业主委员会无法发挥其在物业管理中的应有作用，一个重要原因就是在相关法律中没有明确规定业主委员会委员的权利义务，把委员定位为热心公益事业的兼职人员，为全体业主提供服务却不能获得相应报酬，与无权相对应，不管委员的行为（或者不作为）有没有损害业主的利益，其都不需要承担法律责任。这种状况与市场经济的基本原则和法治原则极不相符。物业管理立法应当就业主委员会委员的权利义务作出明确规定，规定委员可以取得与职位相当的报酬，并制定明确的报酬支付标准，另外也应赋予委员有参加业主委员会会议的权利，并享有表决权和提案权，其中主任委员或业主公约规定的其他委员有召集委员会会议、业主大会会议的权利。相对应的，业主委员会委员有忠实履行职责的义务，如严禁利用职权收受贿赂或者其他非法收入、侵占业主共有财产、挪用物业维修基金和管理费用、利用业主共有财产为他人提供担保、从事与物业管理无关的活动等，这样更能体现业主自治制度的规范性和严密性。
国家测绘局办公室
关于印发《关于在国家测绘局各级人事部门开展“讲党性、重品行、作表率”活动的实施意见》的通知
测办〔2008〕31号
局所属各单位人事部门：
现将《关于在国家测绘局各级人事部门开展“讲党性、重品行、作表率”活动的实施意见》印发给你们，请结合本单位本部门实际，认真贯彻落实。
国家测绘局办公室
二〇〇八年四月十五日
关于在国家测绘局各级人事部门开展
“讲党性、重品行、作表率”活动的实施意见
为深入贯彻党的十七大精神和全国组织工作会议精神，认真落实中央领导同志对组织人事部门自身建设提出的新要求，根据中组部《关于在全国组织系统开展“讲党性、重品行、作表率”活动的意见》及李源潮同志在专题视频部署会议上的讲话精神，按照局党组要求，结合我局干部人事工作的实际，现对在我局各级人事部门开展“讲党性、重品行、作表率，树组工干部新形象”活动（简称“讲党性、重品行、作表率”活动）提出如下实施意见：
一、开展“讲党性、重品行、作表率”活动的重要意义
中组部决定用三年时间，在全国组织系统开展“讲党性、重品行、作表率”活动，是贯彻落实党的十七大精神和中央领导同志对组织人事部门自身建设新要求的重要举措，是以改革创新精神不断开创组织人事工作新局面的必然要求。在局各级人事部门开展“讲党性、重品行、作表率”活动，是顺应干部职工对人事部门新期待，提升干部人事工作满意度的迫切需要，是为测绘事业提供有力人才保障和智力支持的必然要求，是建设一支政治强、业务精、作风正、形象好的高素质测绘人事干部队伍的有效载体，是继开展以“公道正派”为主要内容的“树组工干部形象”集中学习教育活动后的又一加强人事部门自身建设的专题活动。
二、指导思想和目标要求
开展“讲党性、重品行、作表率”活动，要与深入贯彻落实党的十七大、全国组织工作会议精神结合起来，与深入学习实践科学发展观活动结合起来，与进一步落实《国务院关于加强测绘工作的意见》结合起来。按照胡锦涛等中央领导同志对组织人事部门自身建设提出的新要求，在总结局人事干部队伍建设经验的基础上，突出“讲党性、重品行、作表率”这个主题，有效解决局干部人事工作中的突出问题，明显提升选人用人公信度和干部人事工作的满意度，切实加强干部之家、人才之家建设；教育引导人事干部树立改革创新意识和服务测绘事业大局意识，着力在思想观念、素质能力、工作能力和工作方式方法上有新转变、新进步、新提高，树立人事干部公道正派、知人善任的可信形象，清正廉洁、忠诚正直的可靠形象，创新求实、锐意改革的可敬形象，团结和谐、真诚待人的可亲形象；切实把各级人事部门建设成为高举中国特色社会主义伟大旗帜、深入学习实践科学发展观的模范部门，使干部人事工作更好地为全面推进测绘事业新发展服务。
三、开展范围和方法步骤
开展活动的范围为局人事司、局直属单位人事部门（含负责干部人事工作的部门）及陕西、黑龙江、四川、海南测绘局下属单位人事部门（含负责干部人事工作的部门）的全体工作人员。
按照中组部统一部署，从2008年开始，利用3年时间开展“讲党性、重品行、作表率”活动。其中，2008年为“集中活动年”，2009年为“深化拓展年”，2010年为“巩固提高年”，2009年深化拓展和2010年巩固提高的有关工作，届时根据中组部统一部署及测绘工作实际再作具体安排。结合测绘工作实际，2008年集中活动分为5个阶段进行：
（一）制定方案、动员部署阶段（3月下旬至4月下旬）
按照中组部通知要求，结合测绘工作实际，对开展“讲党性、重品行、作表率”活动作出具体部署，制定工作方案。认真做好思想发动工作，引导人事干部充分认识开展活动的意义，统一思想，积极参加2008年的集中活动。局属各单位人事部门要在国家局统一部署后，结合本单位工作实际，尽快制定本部门活动工作方案，经本单位党委（党组）审定后，于4月30日前报人事司备案。
（二）深入学习、加强教育阶段（5月上旬至6月中旬）
采取集中学习和自学相结合的方式，深入学习党的十七大精神和党章、中国特色社会主义理论体系特别是科学发展观、党的三代领导核心和胡锦涛同志关于加强党性修养和品德修养等方面的有关论述，胡锦涛、习近平、李源潮三位中央领导同志在全国组织工作会议上的重要讲话等，进一步增强人事干部政治意识、大局意识、改革意识和服务意识。广泛开展党的宗旨教育，以坚持公道正派、廉洁清正为重点的人事干部职业道德教育，以坚持艰苦奋斗、无私奉献为重点的测绘精神教育和以坚持社会主义核心价值体系为重点的思想品德教育，切实提高人事干部的思想道德素质，使人事干部做到政治坚定、品德纯洁、行为先进。
（三）征求意见、查找问题阶段（6月下旬至8月下旬）
通过发放征求意见表、座谈走访及设立电子信箱等形式，广泛征求工作和服务对象、下级人事部门、相关部门及干部职工的意见和建议。开展干部自查和互查活动，采取领导点、同志提、自己挖，结合征求的意见和建议认真开展分析评议，找准部门在服务基层、服务干部、服务人才方面和人事干部在党性观念、思想作风、遵章守纪、道德品行、表率作用方面存在的突出问题，深入剖析原因，制定部门和个人针对性的整改措施并抓好落实。能够马上改的，要立即改正；需要一定时间的，要明确改正时限，跟踪督察落实；属于苗头性和倾向性问题的，要见微知著，举一反三。
（四）制定具体要求、提高素质阶段（9月上旬至10月下旬）
联系实际提出“讲党性、重品行、作表率”的具体要求，并在此基础上提出量化指标好、可操作性强的实践性要求。具体要求既要体现继续坚持测绘人事部门公道正派的好传统、好作风，又要坚持与时俱进、开拓创新，赋予测绘人事部门“讲党性、重品行、作表率”新的时代内涵。按照具体要求，通过专题培训、岗位练兵、主题实践活动、“一人一师”等多种形式，引导人事干部立足岗位，总结经验，把握规律，努力学习干部人事工作的理论和业务知识，熟练掌握干部人事工作的政策、原则和程序，不断提高干部人事工作的业务能力和水平，努力成为从事干部人事工作的行家里手。
（五）完善制度、改进作风阶段（11月上旬至12月下旬）
在总结集中活动形成的好经验、好做法的基础上，探索建立局人事部门“讲党性、重品行、作表率”长效机制，切实树立起人事干部可信、可靠、可敬、可亲的新形象，为深化拓展和巩固提高阶段提供经验。广泛征求下级部门、工作及服务对象和相关部门的意见，及时整理修订完善局干部人事人才政策，制定科学合理的制度，增强干部人事工作的公平性、公开性和透明度，增强选人用人的公信度和满意度。强化人事干部服务观念，完善服务制度和措施，改进人事部门工作作风和工作方式，着力建立五项承诺制度，即“五个不让”：不让领导布置的工作在我这里延误，不让需要处理的文件在我这里积压，不让差错漏洞在我这里发生，不让服务对象在我这里受到冷漠，不让部门形象在我这里受到影响。
四、组织领导
为加强对开展活动的领导，国家局成立“讲党性、重品行、作表率”活动领导小组（领导小组成员名单见附件1），领导小组下设活动指导小组，设在局人事司。局属各单位人事部门要在党委（党组）领导下开展活动，精心组织，统筹推进“讲党性、重品行、作表率”活动和在全党开展的学习实践科学发展观活动。活动开展前，要向党委（党组）汇报情况；活动开展中，要注意及时向党委（党组）报告活动进展情况，落实好党委（党组）的有关要求。
人事部门主要负责同志是“讲党性、重品行、作表率”活动的第一责任人，各级人事部门领导干部要带头参加学习讨论，带头对照检查，带头改进提高，切实作出表率。要正确处理开展活动与日常工作的关系，统筹协调，合理安排，把握好进度和节奏，做好结合文章，切实做到“两不误、两促进”。
局人事司负责对局属各单位人事部门开展活动的情况进行督促检查和指导，及时了解掌握活动情况，推动活动深入扎实开展。各单位人事部门要及时向局人事司反馈信息，报告活动进展情况，提出意见和建议，并在每阶段活动结束后及时向人事司报送总结报告，真正实现上下联动、整体推进。
五、有关要求
（一）开展活动要抓住重点。这次开展的“讲党性、重品行、作表率”活动时间长、任务重，政策性、针对性强，各级人事部门一定要把握好活动的总体部署和要求，深刻领会活动的指导思想和目标要求，严格活动程序，突出活动重点，丰富活动载体，创新活动形式，推动活动深入开展。要把重点放在政治建设、能力建设和作风建设上，放在政治强、业务精、作风正、形象好的建设上，着力解决好妨碍带头讲党性、重品行、作表率的突出问题，解决好干部人事工作中干部职工最希望解决的重点难点问题，给人事部门带来新变化、新面貌、新气象。
（二）开展活动要突出特色。2008年的集中活动开展得扎实与否，直接影响到今后两年深化拓展和巩固提高活动的开展。各级人事部门一定要开好头、起好步，在思想上更加重视、行动上更加积极、措施上更加得力、效果上更加明显，从一开始就要高标准、严要求，坚决防止图形式、走过场，必须切实做到自查与外查相结合抓准问题、自评与互评相结合分析评议、自动与联动相结合解决问题、自律与他律相结合完善制度。不但要认真完成好“规定动作”，更要突出各单位的特色，形成工作亮点，做好“自选动作”，使活动扎扎实实、有声有色地向前推进。
（三）开展活动要做到五个“突出”。开展活动要突出抓好中国特色社会主义理论体系学习，强化人事干部党性锻炼和品德教育；突出抓好党的十七大、全国组织工作会议精神和《国务院关于加强测绘工作的意见》学习贯彻，强化人事部门和人事干部解放思想和改革创新意识；突出抓好执行力、创新力和服务力的提高，强化人事部门效能建设和人事干部能力素质；突出抓好干部人事工作科学化、民主化、制度化，强化人事部门的公信力和满意度；突出抓好人事干部先进典型的宣传，强化创先争优和表率意识。
附件：1、国家测绘局“讲党性、重品行、作表率”活动领导小组成员名单
2、人事司“讲党性、重品行、作表率”活动集中活动年工作安排
浙江育英学院物业管理研究所/浙江民禾律师事务所 胡杰丰
业主作为建筑物区分所有权的权利主体，应该是物业管理中最重要的主体，但是目前业主在物业管理中的权利并没有得到充分体现，如何更好的尊重、保护业主的应有权利正在成为人们普遍关注的一个焦点。从发达国家与地区物业管理发展的经验看，随着业主权利意识的觉醒与增强，物业管理必然走向业主自治。我国《物业管理条例》虽然对业主、业主大会、业主委员会在物业管理中的权利做了比较详细的规定，但没有对业主自治提供完整系统的制度安排，即便大多数地方物业管理条例强调“业主自治管理与物业管理公司专业服务相结合”，也没有对怎样实行业主自治管理作出明确的回答。因此，对我国的业主自治制度进行完善正成为物业管理实务探索和理论研究的一个热门课题，本文将从以下几方面提出重构和改造业主自治制度的建议，与各位同行商榷。
一、重构业主自治的内容
1、确认业主对物业管理的选择权。现行物业管理制度主要由开发商、物业管理公司强势主导，业主对物业管理的决策权与参与权没有得到充分的体现，以致选择物业管理公司管理成了业主的唯一选择。虽然《物业管理条例》充分的考虑了对业主财产权利的保护，在去年的全国物业管理工作会议上，建设部汪光焘部长也指出：“业主是房屋产权的所有者，是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。……明确这一点，才能说清楚业主具有可以选择物业管理企业和不选择物业管理企业的权利，具有维护个人和公共的共同利益的责任和遵守公共利益和社会责任所规定的义务。”但是《条例》并没有对业主自治是否包括物业管理方式的选择权作出明确规定，导致政府部门、物业管理企业、业主都强调要业主自治，对到底什么是业主自治的理解却并不一致，政府部门认为业主自治是政府监督、指导下的自治，当前业主大会召开难、业主委员会成立难、业主维权难等现象反映了业主的自治能力还很低，不能用一种声音说话，不能采取一致行动，这种情况下更要发挥政府的行政主导作用；物业管理公司认为业主自身不可能承担专业性很强的物业管理活动，所谓自治就是协调好业主内部的关系、配合好物业管理公司搞好各项管理事务；而业主则认为自己的物业自己管乃“天经地义”，当然有权踢开物业公司、实行自我管理。因为理解不一致，在具体操作过程中就免不了产生纠纷和矛盾。我们认为，物业管理制度建立的基础是业主对建筑物拥有的区分所有权，业主自治就是要让业主在物业管理中享有更大的参与权和决策权，并相应承担更大的责任，而不是被动的接受开发商、物业管理企业和政府主管部门的安排。这其中最基本的权利就是业主对物业管理方式的选择权，如果相关法律法规不对业主的这一权利给与明确保护，真正意义上的业主自治就不可能实现。
2、充实业主自治权的内容。一般而言，业主自治是指业主行使财产管理权，对物业共有部分和共用设施设备进行维护与管理，并保持物业区域的良好秩序，以保障全体业主共同利益的实现。要实现业主自治的目标，除了物业管理方式的选择权之外，也需要界定业主自治所应有的其他权利。根据发达国家的立法经验和我国物业管理的现状与发展趋势，以下事项应该属于业主自治事项：决定物业的管理方式、制定和通过业主公约、组织成立业主自治机构、选举和罢免业主自治机构成员、选聘和解聘物业管理企业、建立物业专项维修基金、制定物业管理制度以及其他属于物业管理范围的事项。对于属于业主自治范围内的事项，任何机关、党派、团体和个人都不得非法干涉和剥夺。在推进业主自治的初期阶段会可能出现这样那样的问题，但这并不是加强行政干预的借口，任何领域的民主意识和自治能力的提高都需要一个过程，政府的任务就是调动和保护业主进行业主自治的积极性并帮助其增强自治能力。当然，政府也要对业主自治进行监督，主要是监督业主自治组织通过的有关决议和管理活动是否合法，如业主公约制定的程序和内容是否违法、业主自治机构是否忠实履行职责等事项。
3、确立业主公约在业主自治中的核心地位。业主公约也称为公契或公约，是物业管理中普遍存在的一种规范性法律文件，在各国各地区的物业管理中，业主公约是进行业主自治的最基本的手段，也是物业管理法律法规和政策的重要补充，是物业管理顺利进行的重要保证，有着不可替代的作用。我国《物业管理条例》第十七条规定“业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违法公约应当承担的责任等事项依法做出约定。业主公约对全体业主具有约束力。”但是在如何保证业主公约对业主的约束力、业主违反公约如何承担责任等方面并没有具体的规定，目前业主公约在物业管理中发挥的作用并不突出，很多业主对本区域业主公约的内容都不清楚，更不用说严格遵守业主公约。
根据各国有关法律对业主公约的规定，业主公约主要有以下三个特征：1、业主公约为业主设定了共同的行为规为规则，同时对业主违反公约的行为设定了一些强制性处罚措施；2、业主公约规定了业主的自治组织，即业主大会和业主委员会（或管理委员会），对自治组织的成立、职责、议事规则等做出明文规定；3、业主公约根据法律法规的授权而制定，对业主产生准法律性质的效力。从业主公约的这些特征来看，业主公约集中反映了全体业主的共同意志，对业主使用人产生普遍的效力，直接影响业主和使用人的利益，与公司章程在公司治理中的法律地位相似。因此，我国物业管理立法应对业主公约应具备的基本内容和法律地位进行规定，确立其在业主自治中的核心地位，并规定切实有效的措施保证业主公约的执行效力，业主违反公约就应承担相应的责任。
二、改造业主自治组织制度
1、赋予业主大会独立的法人资格。物业管理的理论基础是委托——代理理论，从法律关系上看，委托方和代理方都应当具有法律主体资格，否则不能形成有效的法律关系，但是我国物业管理领域至今对这一问题都没有妥善解决。《物业管理条例》规定：业主大会负责选聘和解聘物业管理公司，业主委员会以自己的名义与物业管理公司订立物业管理委托合同。但是目前我国法律法规还没有赋予业主大会与业主委员会民事主体资格，这就产生一个矛盾：根据我国法律规定，无民事主体资格的组织所从事的民事行为没有法律效力，业主委员会不具有法律主体资格，由此可以推断其签订的物业管理委托合同当然没有法律效力，而我们的物业管理条例又要对其进行保护！要解决这一立法上的矛盾，就必须赋予业主大会或者业主委员会民事主体资格。从《物业管理条例》对业主大会、业主委员的职权规定来看，赋予业主大会独立的法人资格更符合业主自治的原则。
另一方面，根据业主自治的原则，业主可以选择委托物业管理公司进行管理的模式，也可以选择自我管理的模式，如果业主选择自我管理，就必然涉及到业主大会与保安、保洁、绿化等专业服务公司建立法律关系、订立合同的问题。还有，很多地方的物业管理条例都规定了业主委员会可以设置专业委员或者聘请专职执行秘书，但是谁与这些专职委员或者执行秘书订立劳动合同呢？如果业主大会没有独立的法人资格，这些活动根本无法进行，当然也就无法实现自我管理了。因此，从解决物业管理中的各种现实矛盾出发，我国也应当尽快赋予业主大会独立的法人资格，并由业主委员会作为业主大会的执行机构和代表机构，考虑到业主之间权力义务的平衡性，为避免业主委员会主任权力过大的局面，业主大会不实行个人代表制，不设立法定代表人，而由业主委员对外代表业主大会。
2、改造业主委员会的名称与组成。建设部1994年第33号令颁布的《城市新建住宅小区管理办法》把业主自治组织的执行机构称为管理委员会，去年颁布并实施的《物业管理条例》则改称为业主委员会，各地的称谓也不尽相同，有的地方称为业主委员会，有的称管理委员会，还有的称为业主管理委员会，这种混乱状况不仅造成人们对于业主委员会性质的认识不清，也对我国的法制统一造成了不必要的破坏，应该对业主委员会的名称进行规范、统一。从业主委员会的字面含义看，其重点强调的是业主的所有者地位，并没有突出其在物业管理活动的地位与职责，在业主委员会的职责则是行使有关物业管理的职权，改称为管理委员会更能体现其法律性质。并且业主委员会全部由业主大会选举的业主代表组成，而当前物业租赁日益成为人们取得物业使用权的经常性行为，对于商业物业与办公物业，租赁更是一种普遍的现象，承租人与物业管理同样有着密切的利益联系，把广大承租人排除在业主自治组织之外不利于保护承租人的利益。业主自治组织应当适当的吸收承租人代表的参加，以保护承租人及其他非业主使用人在物业管理中的利益，在此种情况下，再称为业主委员会就名不副实，改为管理委员会更为合适。
在业主委员会的组成方面，也应对相关规范进行改造。明确规定担任业主委员会委员的条件以及委员可以被罢免的情形，至于委员会委员的人数的议事规则可以授权业主公约加以规定，但是对于有关全体业主利益的重大事项应由2/3以上委员同意才能通过，如提请决定物业管理的方式、提议选聘或解聘物业管理公司、拟定业主公约等事项。另外，《物业管理条例》规定，在选举业主委员会成员时时以投票权也就是拥有物业面积的多少来决定的，没有考虑到大业主和中小业主的权利平衡。当前在物业管理中出现了越来越多的大业主，如住宅区的集团购买使同一单位的业主具有联合的优势、商业物业中的大业主或的大租户在物业管理中具有投票权的优势，物业管理中也可能出现“大股东操纵”的情况，如《南风窗》2004年5月上半月刊报道的台湾艺人在北京某花园维护自己业主权利的案例就说明“大股东操纵”离我们并不远。因此我们有必要通过立法来保护中小业主的利益，限制大业主滥用优势的行为。如规定10%以上的业主可以申请召开业主大会，单一业主超过20%以上的投票权不再计算、选举业主委员会委员的业主会议须有1/2以上的业主出席才能有效等，防止大业主操纵业主委员会损害其他业主的利益。
3、增设监督机构。在物业管理组织机构的关系方面，更多的强调了上一级组织对下一级组织的授权，而忽视了监督机制的设计，特别是对物业管理管理公司进行监督的权力由业主委员会行使，使业主委员会既有决策权、执行权还有监督权，违背了现代分权制衡原则。业主委员会委员履行职务主要依靠个人操守和良心，而没有有效的监督措施，这就为少数业主控制业主委员会谋取私利埋下了制度上的隐患。当前物业管理中出现的怪现状就是要么业主委员会历经几年仍然无法成立，要么成立后也无法有效维护广大业主的合法利益，甚至还出现业主委员会与物业管理公司相互勾结侵害业主利益的案例。由此可见，加强对业主委员会的监督有利于维护广大业主的共同利益，也是业主自治的应有之义，虽然《物业管理条例》规定了业主和业主大会都有监督权，但是这两种主体的监督实际上很难到位的，因此在物业管理组织机构中增设一个专门的监督机构非常必要。笔者认为，监督机构可以称为监督委员会，其成员应由业主大会选举产生，并对业主大会负责，在必要情况下监督机构可以外聘具有专业知识的人士如律师、会计师、审计师等加入。为了切实保障监督机构的有效监督，其职权除了对业主委员会进行监督之外，还应规定监督机构具有代表业主起诉侵犯业主利益的业主委员会委员和物业管理公司的诉讼权，并且还应规定监督机构在特殊情况下有权召开临时业主大会，此外，监督机构对物业维修基金使用、业主委员会经费开支、物业管理费（采用佣金制的情况下）的收支等财务事项有调查权，监督机构的经费在物业管理费中提取。
4、增加业主委员会委员权责的规定。在业主自治组织机构体系中，业主委员会作为业主大会的执行机构和代表机构，是一个强力部门，业主委员会委员享有很大权力，因此法律法规有必要对委员的权利义务进行规范。当前很多业主委员会无法发挥其在物业管理中的应有作用，一个重要原因就是在相关法律中没有明确规定业主委员会委员的权利义务，把委员定位为热心公益事业的兼职人员，为全体业主提供服务却不能获得相应报酬，与无权相对应，不管委员的行为（或者不作为）有没有损害业主的利益，其都不需要承担法律责任。这种状况与市场经济的基本原则和法治原则极不相符。物业管理立法应当就业主委员会委员的权利义务作出明确规定，规定委员可以取得与职位相当的报酬，并制定明确的报酬支付标准，另外也应赋予委员有参加业主委员会会议的权利，并享有表决权和提案权，其中主任委员或业主公约规定的其他委员有召集委员会会议、业主大会会议的权利。相对应的，业主委员会委员有忠实履行职责的义务，如严禁利用职权收受贿赂或者其他非法收入、侵占业主共有财产、挪用物业维修基金和管理费用、利用业主共有财产为他人提供担保、从事与物业管理无关的活动等，这样更能体现业主自治制度的规范性和严密性。
关于印发《关于在国家测绘局各级人事部门开展“讲党性、重品行、作表率”活动的实施意见》的通知
关于印发《关于在国家测绘局各级人事部门开展“讲党性、重品行、作表率”活动的实施意见》的通知
测办〔2008〕31号
局所属各单位人事部门：
现将《关于在国家测绘局各级人事部门开展“讲党性、重品行、作表率”活动的实施意见》印发给你们，请结合本单位本部门实际，认真贯彻落实。
国家测绘局办公室
二〇〇八年四月十五日
关于在国家测绘局各级人事部门开展
“讲党性、重品行、作表率”活动的实施意见
为深入贯彻党的十七大精神和全国组织工作会议精神，认真落实中央领导同志对组织人事部门自身建设提出的新要求，根据中组部《关于在全国组织系统开展“讲党性、重品行、作表率”活动的意见》及李源潮同志在专题视频部署会议上的讲话精神，按照局党组要求，结合我局干部人事工作的实际，现对在我局各级人事部门开展“讲党性、重品行、作表率，树组工干部新形象”活动（简称“讲党性、重品行、作表率”活动）提出如下实施意见：
一、开展“讲党性、重品行、作表率”活动的重要意义
中组部决定用三年时间，在全国组织系统开展“讲党性、重品行、作表率”活动，是贯彻落实党的十七大精神和中央领导同志对组织人事部门自身建设新要求的重要举措，是以改革创新精神不断开创组织人事工作新局面的必然要求。在局各级人事部门开展“讲党性、重品行、作表率”活动，是顺应干部职工对人事部门新期待，提升干部人事工作满意度的迫切需要，是为测绘事业提供有力人才保障和智力支持的必然要求，是建设一支政治强、业务精、作风正、形象好的高素质测绘人事干部队伍的有效载体，是继开展以“公道正派”为主要内容的“树组工干部形象”集中学习教育活动后的又一加强人事部门自身建设的专题活动。
二、指导思想和目标要求
开展“讲党性、重品行、作表率”活动，要与深入贯彻落实党的十七大、全国组织工作会议精神结合起来，与深入学习实践科学发展观活动结合起来，与进一步落实《国务院关于加强测绘工作的意见》结合起来。按照胡锦涛等中央领导同志对组织人事部门自身建设提出的新要求，在总结局人事干部队伍建设经验的基础上，突出“讲党性、重品行、作表率”这个主题，有效解决局干部人事工作中的突出问题，明显提升选人用人公信度和干部人事工作的满意度，切实加强干部之家、人才之家建设；教育引导人事干部树立改革创新意识和服务测绘事业大局意识，着力在思想观念、素质能力、工作能力和工作方式方法上有新转变、新进步、新提高，树立人事干部公道正派、知人善任的可信形象，清正廉洁、忠诚正直的可靠形象，创新求实、锐意改革的可敬形象，团结和谐、真诚待人的可亲形象；切实把各级人事部门建设成为高举中国特色社会主义伟大旗帜、深入学习实践科学发展观的模范部门，使干部人事工作更好地为全面推进测绘事业新发展服务。
三、开展范围和方法步骤
开展活动的范围为局人事司、局直属单位人事部门（含负责干部人事工作的部门）及陕西、黑龙江、四川、海南测绘局下属单位人事部门（含负责干部人事工作的部门）的全体工作人员。
按照中组部统一部署，从2008年开始，利用3年时间开展“讲党性、重品行、作表率”活动。其中，2008年为“集中活动年”，2009年为“深化拓展年”，2010年为“巩固提高年”，2009年深化拓展和2010年巩固提高的有关工作，届时根据中组部统一部署及测绘工作实际再作具体安排。结合测绘工作实际，2008年集中活动分为5个阶段进行：
（一）制定方案、动员部署阶段（3月下旬至4月下旬）
按照中组部通知要求，结合测绘工作实际，对开展“讲党性、重品行、作表率”活动作出具体部署，制定工作方案。认真做好思想发动工作，引导人事干部充分认识开展活动的意义，统一思想，积极参加2008年的集中活动。局属各单位人事部门要在国家局统一部署后，结合本单位工作实际，尽快制定本部门活动工作方案，经本单位党委（党组）审定后，于4月30日前报人事司备案。
（二）深入学习、加强教育阶段（5月上旬至6月中旬）
采取集中学习和自学相结合的方式，深入学习党的十七大精神和党章、中国特色社会主义理论体系特别是科学发展观、党的三代领导核心和胡锦涛同志关于加强党性修养和品德修养等方面的有关论述，胡锦涛、习近平、李源潮三位中央领导同志在全国组织工作会议上的重要讲话等，进一步增强人事干部政治意识、大局意识、改革意识和服务意识。广泛开展党的宗旨教育，以坚持公道正派、廉洁清正为重点的人事干部职业道德教育，以坚持艰苦奋斗、无私奉献为重点的测绘精神教育和以坚持社会主义核心价值体系为重点的思想品德教育，切实提高人事干部的思想道德素质，使人事干部做到政治坚定、品德纯洁、行为先进。
（三）征求意见、查找问题阶段（6月下旬至8月下旬）
通过发放征求意见表、座谈走访及设立电子信箱等形式，广泛征求工作和服务对象、下级人事部门、相关部门及干部职工的意见和建议。开展干部自查和互查活动，采取领导点、同志提、自己挖，结合征求的意见和建议认真开展分析评议，找准部门在服务基层、服务干部、服务人才方面和人事干部在党性观念、思想作风、遵章守纪、道德品行、表率作用方面存在的突出问题，深入剖析原因，制定部门和个人针对性的整改措施并抓好落实。能够马上改的，要立即改正；需要一定时间的，要明确改正时限，跟踪督察落实；属于苗头性和倾向性问题的，要见微知著，举一反三。
（四）制定具体要求、提高素质阶段（9月上旬至10月下旬）
联系实际提出“讲党性、重品行、作表率”的具体要求，并在此基础上提出量化指标好、可操作性强的实践性要求。具体要求既要体现继续坚持测绘人事部门公道正派的好传统、好作风，又要坚持与时俱进、开拓创新，赋予测绘人事部门“讲党性、重品行、作表率”新的时代内涵。按照具体要求，通过专题培训、岗位练兵、主题实践活动、“一人一师”等多种形式，引导人事干部立足岗位，总结经验，把握规律，努力学习干部人事工作的理论和业务知识，熟练掌握干部人事工作的政策、原则和程序，不断提高干部人事工作的业务能力和水平，努力成为从事干部人事工作的行家里手。
（五）完善制度、改进作风阶段（11月上旬至12月下旬）
在总结集中活动形成的好经验、好做法的基础上，探索建立局人事部门“讲党性、重品行、作表率”长效机制，切实树立起人事干部可信、可靠、可敬、可亲的新形象，为深化拓展和巩固提高阶段提供经验。广泛征求下级部门、工作及服务对象和相关部门的意见，及时整理修订完善局干部人事人才政策，制定科学合理的制度，增强干部人事工作的公平性、公开性和透明度，增强选人用人的公信度和满意度。强化人事干部服务观念，完善服务制度和措施，改进人事部门工作作风和工作方式，着力建立五项承诺制度，即“五个不让”：不让领导布置的工作在我这里延误，不让需要处理的文件在我这里积压，不让差错漏洞在我这里发生，不让服务对象在我这里受到冷漠，不让部门形象在我这里受到影响。
四、组织领导
为加强对开展活动的领导，国家局成立“讲党性、重品行、作表率”活动领导小组（领导小组成员名单见附件1），领导小组下设活动指导小组，设在局人事司。局属各单位人事部门要在党委（党组）领导下开展活动，精心组织，统筹推进“讲党性、重品行、作表率”活动和在全党开展的学习实践科学发展观活动。活动开展前，要向党委（党组）汇报情况；活动开展中，要注意及时向党委（党组）报告活动进展情况，落实好党委（党组）的有关要求。
人事部门主要负责同志是“讲党性、重品行、作表率”活动的第一责任人，各级人事部门领导干部要带头参加学习讨论，带头对照检查，带头改进提高，切实作出表率。要正确处理开展活动与日常工作的关系，统筹协调，合理安排，把握好进度和节奏，做好结合文章，切实做到“两不误、两促进”。
局人事司负责对局属各单位人事部门开展活动的情况进行督促检查和指导，及时了解掌握活动情况，推动活动深入扎实开展。各单位人事部门要及时向局人事司反馈信息，报告活动进展情况，提出意见和建议，并在每阶段活动结束后及时向人事司报送总结报告，真正实现上下联动、整体推进。
五、有关要求
（一）开展活动要抓住重点。这次开展的“讲党性、重品行、作表率”活动时间长、任务重，政策性、针对性强，各级人事部门一定要把握好活动的总体部署和要求，深刻领会活动的指导思想和目标要求，严格活动程序，突出活动重点，丰富活动载体，创新活动形式，推动活动深入开展。要把重点放在政治建设、能力建设和作风建设上，放在政治强、业务精、作风正、形象好的建设上，着力解决好妨碍带头讲党性、重品行、作表率的突出问题，解决好干部人事工作中干部职工最希望解决的重点难点问题，给人事部门带来新变化、新面貌、新气象。
（二）开展活动要突出特色。2008年的集中活动开展得扎实与否，直接影响到今后两年深化拓展和巩固提高活动的开展。各级人事部门一定要开好头、起好步，在思想上更加重视、行动上更加积极、措施上更加得力、效果上更加明显，从一开始就要高标准、严要求，坚决防止图形式、走过场，必须切实做到自查与外查相结合抓准问题、自评与互评相结合分析评议、自动与联动相结合解决问题、自律与他律相结合完善制度。不但要认真完成好“规定动作”，更要突出各单位的特色，形成工作亮点，做好“自选动作”，使活动扎扎实实、有声有色地向前推进。
（三）开展活动要做到五个“突出”。开展活动要突出抓好中国特色社会主义理论体系学习，强化人事干部党性锻炼和品德教育；突出抓好党的十七大、全国组织工作会议精神和《国务院关于加强测绘工作的意见》学习贯彻，强化人事部门和人事干部解放思想和改革创新意识；突出抓好执行力、创新力和服务力的提高，强化人事部门效能建设和人事干部能力素质；突出抓好干部人事工作科学化、民主化、制度化，强化人事部门的公信力和满意度；突出抓好人事干部先进典型的宣传，强化创先争优和表率意识。
附件：1、国家测绘局“讲党性、重品行、作表率”活动领导小组成员名单
2、人事司“讲党性、重品行、作表率”活动集中活动年工作安排
