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中国涉外民事诉讼管辖权制度及其完善/丘国中

作者:法律资料网 时间:2024-05-16 05:57:12  浏览:8054   来源:法律资料网
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中国涉外民事诉讼管辖权制度及其完善

广东嘉应学院财经系 丘国中


摘要:我国已正式成为WTO成员国,可以预计在不久的将来涉外民商事争议将会越来越多。而民商事纠纷法律处理的首要问题是管辖法院有无管辖权。本文就我国涉外民事诉讼管辖权的根据作一简要归纳,并在此基础上就如何完善我国涉外民事诉讼管辖权制度提出若干建议,旨在更好地解决我国法院的涉外民事诉讼管辖权问题。
关键词:民事诉讼 涉外 管辖权 完善
一、 引言
我国已成为WTO成员国,其中利弊是仁者见仁、智者见智,但有一点是肯定的,即我国与国际社会的民商事交流将越来越频繁,其结果必定是涉外民商事纠纷的不断增加。如何正确处理这些纠纷,将直接影响到我国的国际形象及国际化的进程。涉外民商事案件的法律处理与国内民商事案件的法律处理有一个重大的区别就是:国内民商事案件的处理主要着眼于认定事实和适用法律,而涉外民商事案件的处理除了上述事项之外,首当其冲的是必须解决管辖权问题。因为在涉外民商事纠纷案件中,民事法律关系的主体、客体或法律事实中至少有一项涉及外国因素,而不同国家的法律中有关管辖权根据的规定又不尽一致,甚至完全相反。因此,在涉外民商事纠纷案件中,受理案件的法院有无管辖权便成为当事人争议的焦点之一。涉外律师常说的一句话:“打涉外官司,先打管辖权,再打时效问题和法律适用问题,最后才谈事实和法律”,正是从一个侧面反映了涉外民管辖权问题的重要性。
二、我国涉外民事诉讼管辖权的根据
一国涉外民事管辖权的根据是一国涉外民事诉讼管辖权制度的核心。一个国家对涉外民事案件管辖权的确定,取决于它所采用的管辖根据。所谓管辖根据,系指一个国家的法院有权审理具有涉外因素的民商案件的理由,是涉外民商事案件的法律关系同法院地国家存在的某种联系。基于主权原则,每一个国家都可以根据不同的理由将对涉外民商事案件的管辖权赋予本国法院。因此,不同国家的法院的涉外民事管辖权的根据便各不相同,甚至完全冲突。关于我国法院涉外民事管辖权的根据,主要规定在《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国海事诉讼程序法》及最高院的有关司法解释之中,也散见于其它一些法律法规。总结起来,我国涉外民事诉讼管辖权的根据主要包括以下几个方面:
(一)以“地域”为基础的管辖根据。
以“地域”为基础的管辖根据,也称属地管辖权,是指涉外民事案件的司法管辖权以一定的地域为管辖根据,由该地域所属法院行使管辖权。这是世界各国所普遍采用的管辖根据之一。也是我国涉外民事管辖权的主要根据。作为我国涉外民事管辖权的根据的“地域”主要包括以下几个因素:
1、被告住所地或经常居住地
所谓被告住所地,在我国是指被告的户籍所在地。经常居住地则是指被告离开自己的住所最后连续居住满一年的地方。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第22条的规定,对公民、法人或其它组织提起民事诉讼,由被告住所地人民法院管辖。以公民为被告时,如其住所地与经常居住地不一致时,由经常居住地人民法院管辖。又根据该法第237条的规定,上述规定不仅适用于国内民事诉讼,同样也是我国法院行使涉外民事管辖权的根据。值得注意的是,原告住所地在某些特殊情况下(主要是指对不在中华人民共和国领域内居住的人提起的有关身份关系的诉讼),亦可成为我国法院行使涉外民事管辖权的根据。
2、标的物所在地或被告财产所在地
以标的物所在地或被告财产所在地作为法院行使管辖权的根据是国际社会普遍接受的一种做法。我国也不例外。在我国,该原则主要体现在《中华人民共和国民事诉讼法》第243条之中。我们通过对该条的考察,不难发现,以标的物所在地或财产所在地作为我国法院行使管辖权的根据要受到以下几个方面的限制:①、在适用时应受到被告住所地的限制,只有当被告在我国领域内没有住所时,才允许以标的物或被告财产所在地作为管辖权的根据;②、上述“地域”为管辖根据只适用于合同纠纷或其它财产性的权益纠纷,也就是说不具有财产内容的人身性质的争议,如人格、身份权、亲权等纠纷只能以住所地为管辖权的根据;③该管辖根据只适用于基于有形财产权(包括动产及不动产权益)而产生的争议,而因无形财产而产生的争议均不适用;④、以被告财产所在地为管辖根据还强调该财产能被扣押方能适用,也应意味着若被告在拟行使管辖权的法院所在国中的财产是依法不能扣押或价值过分低于争议标的金额时,不宜以财产所在地为行使管辖权的根据。
3、法律事实发生地
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第243条及其它一些法律法规及有关司法解释,法律事实发生地作为我国法院行使管辖权的根据,一般发生在合同、侵权等债的关系领域,而一般不适用于物权性质的争议。法律事实发生地,不仅仅指行为发生地,而且包括行为结果地。只要行为或结果中有一项是发生在我国领域的,就认为我国法院有管辖权。通常而言,法律事实发生地包括合同签订地、合同履行地、侵权行为地、侵权结果地等等。同样必须明确的是,以法律事实发生地为我国涉外管辖权的根据是以被告在我国领域内无住所为前提的。
简言之,我国现行法律确定的属地管辖权制度中,是以住所地或经常居住地根据为主,而辅以标的物所在地或财产所在地、法律事实发生地的一种立法模式。
(二)、以“当事人意志”为基础的管辖根据
以“当事人意志”为基础的管辖根据,也称协议管辖。是指涉外民事诉讼的双方当事人在争议发生之前或之后,用协议的方式来确定他们之间的争议应由何国法院来管辖,从而使被选择的法院对双方争议的案件享有排他性的管辖权的制度。《中华人民共和国民事诉讼法》第244条、245条分别对“明示协议管辖”和“默示协议管辖”作为明确的规定。该管辖根据实质上是“契约自由”原则在国际私法领域中的自然延伸。但我们必须注意到,我国法律在确认协议管辖的效力的同时,也对其作为诸多限制性的规定,主要表现在以下几个方面:①争议性质的限制。并非所有的争议均可适用协议管辖,必须是涉及财产性质的案件及合同案件才能适用。也就是说人身性质的争议或其它争议均不适用;②、“实际联系”的限制,即双方当事人选择的管辖法院必须与案件争议的事实有实际联系;③形式的限制,管辖协议只能以书面或默示形式为之,口头形式或其它形式的管辖协议无效;④、协议管辖不得违反我国法律中有关专属管辖和级别管辖的规定。
(三)、以“国家利益”为基础的管辖根据
以“国家利益”为基础的管辖根据,理论上通常称为“专属管辖”。社会生活中形形色色的争议中,有一些争议与某国的重要政治利益、国家机构的利益或国家的公共政策密切相关,如果不规定自己享有独占的审判管辖权,该国就有失去保护有关权益的可能性,其国家主权就有可能受到挑战。因此,几乎所有国家都规定了专属管辖。我国也是如此。我国有关专属管辖的规定主要体现在《中华人民共和国民事诉讼法》第 条、第 条及《中华人民共和国海事特别程序法》第 条中,归纳起来,主要有以下几种情形:①、因不动产纠纷提起的诉讼;②、因沿海港口作业中发生的纠纷;③、因继承遗产纠纷提起的诉讼;④、因在中华人民共和国履行中外合资经营企业合同、中外合作经营企业合同、中外合作勘探开发自然资源合同发生纠纷而提起的诉讼;⑤因船舶排放、泄漏、倾倒油类或者其他有害物质,海上生产、作业或者拆船、修船作业造成海域污染损害提起的诉讼;⑥因在中华人民共和国领域和有管辖权的海域履行的海洋勘探开发合同纠纷提起的诉讼,由合同履行地海事法院管辖。
综上所述,我国涉外民事诉讼管辖权必须按以下顺序加以确定:①、专属管辖,②、协议管辖,③被告住所地或经常居住地法院管辖,④、标的物所在地或财产所在地及法律事实发生地法院管辖。上述顺序具有法律约束力,只有在没有第一顺序的管辖根据时,才能按第二顺序的管辖根据确定管辖法院,如此类推。同一顺序如多个管辖法院时,各法院均有管辖权。
三、我国涉外民事诉讼管辖权制度的完善
管辖权是国家主权在司法审判中的体现。因此 ,每个国家出于维护国家主权的考虑,都希望尽可能地扩大自己的管辖权,这就不可避免地会产生管辖以的冲突问题。而涉外管辖权的冲突不仅仅不利于当事人之间争议的解决,而且也不利于国际民商事交流与合作,甚至于会导致国家之间的全面矛盾和对立,从而影响到国际关系的稳定。因此,各国在制定和完善本国涉外民事诉讼管辖权制度时,不仅仅要从本国利益出发,还应本着国际礼让的原则,将自己的管辖权限定在一定的范围之内,方能尽可能地减少管辖权冲突所引起的不利后果。我国加入WTO,意味着我国与国际社会的全面合作的开始或深化。在涉外民事诉讼管辖权制度的完善中,就应本着即坚持维护国家主权,又尽量减少冲突的原则,参照有关国际条约或国际惯例及发达国家中业已存在的一些成熟做法,对我国涉外民事诉讼管辖权制度进行必要的调整和完善,方能满足我国入世后的法律要求。本人认为,我国涉外民事诉讼管辖权制度的完善,至少应包括以下几个方面:
(一)、规范住所地的确认制度。以被告住所地为管辖根据是各国普遍采用的一个方法。但各国对有关住所地的确认制度各不相同。在理论界,关于住所地的认定主要由两个因素构成。一是长住的意图;二是久住的事实。而在我国,住所地指当事人的户籍所在地。且不说户籍制度是我国独有的一种制度,其它国家没有相应的法律概念。仅就我国现行户籍制度的发展趋势而言,我国的户籍制度正在不断的软化,可以预计在不久的将来,户籍制度将不复存在,以户籍所在地为管辖根据便会成为无本之源。从国际立法实践角度而言,从20世纪50年代开始,也出现了以惯常居住地代替住所的倾向。莫里斯曾指出:“有可能这样,如果住所地不能很好地改进,惯常居住地作为一项连结因素和管辖因素最终将取代它”。鉴于上述原因,我国现行的关于确认住所地的制度已不适于时代的要求。有必要重新确立我国有关住所地的认定标准。笔者认为,1979年5月美洲国家在蒙得维的亚签订的《美洲国家关于国际私法中自然人住所的公约》对完善我国的住所地确认制度,有较好的借鉴意义。该公约第2条规定:自然人的住所应依下列顺序予以确认:1、其惯常居所所在地;2、其主营业所所在地;3、在无上述所在地的情况下,其单纯的居所所在地;4、在无单纯的居所所在地的情况下,其人所在的地方。
(二)、最大限度地扩大协议管辖的应用。协议管辖在解决涉外民事纠纷方面有许多好处。首先,协议管辖是解决管辖权积极冲突的最方便和最行之有效的方式;其次,协议管辖有利于当事人争议处理的合理预见;第三,协议管辖便于判决的最终执行。因为协议选择的法院通常是当事人所信任的法院,该法院所适用的准据法双方当事人一般也比较熟悉,这些因素都有利于当事有自动执行法院的判决;第四,协议管辖为全世界所普遍接受。1965年《海牙协议选择法院公约》第5条第1款即规定:“除非当事人间另有约定外,只有被选择的某个法院或某几个法院享有管辖权”。而1997年海牙国际私法会议常设局提出的《为准备有关民商事案件的国际管辖权与外国判决效力公约的预备草案》第4条则对协议的形式作了规定。该条规定,合意管辖协议可以通过以下方式达成:a、以书面或以书面文本证明的任何其它通讯方式;或b、口头的并以书面确认或能以书面文本证明的任何其它通讯方式确认的方式;或c、符合当事人通常遵守的习惯的形式,或他们意识到或本应意识到在特定的贸易或有关商业中,这种形式是当事人对具有相同性质的合同所通常遵守的形式。美国的《冲突法第二次重述》、《法院选择示范法》,意大利《国际私法制度改革法案》,日本的《民事诉讼法》等国家的法律规定也与上述公约或草案的规定大同小异。相比较而言,我国有关协议管辖的规定的限制过多,这不利于最大限度的发挥协议管辖的积极作用。据此,笔者认为,完善我国涉外民事诉讼管辖权制度的焦点在于尽量减少对协议管辖的不适当限制,主要体现在以下方面:
1、将协议管辖的争议的性质扩大到除专属管辖之外的一切争议。只要不属于专属管辖的范围,都允许协议管辖,而不能将协议管辖限定在财产性质的争议上:
2、将“管辖协议”的形式扩展为书面形式、口头形式和其它一切合理的形式,而不再局限于书面形式和默示形式。这不仅仅是与国际的普遍做法协调一致的要求,也是协调我国国内法的客观要求。因为“管辖协议”不管其在形式上是表现为合同中的一个条款抑或是一个独立的协议,其性质归根到底都是合同,而我国的《合同法》明文规定,合同的形式可以是书面形式,口头形式或其它形式,理所当然“管辖协议”也应可通过口头形式或其它形式建立。再者,我国现行法律在允许形式意义更弱的默示协议管辖的效力却否认口头的管辖协议在法理上也是站不住脚的。
(三)、确立先受诉法院管辖原则。除协议管辖之外,专属管辖、属地管辖因各国法律规定的管辖根据不相同,都会出现“平行诉讼”的问题。所谓平行诉讼,又称“双重起诉”,包括以下两种情形:其一是相同当事人的诉讼,即同一原告在内国和外国法院就同一争议对同一被告提起诉讼:其二是相反当事人的诉讼,即同一诉讼标的,内国法院的原告在外国法院又成为被告。因平行诉讼而引起的管辖权冲突是涉外民事诉讼管辖权冲突中最常见的情形。而所谓“先受诉法院管辖原则”,则是指在发生平行诉讼时,原则 上应由最先受理案件的法院行使审判管辖权。我国的立法中并没有有关平行诉讼的管辖权确定的规定。有关这一问题的处理在司法实践中主要是根据1992年最高院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》的第15条和第306条。该第15条规定:“中国公民一方居住在国外,一方居住在国内,不论哪一方向人民法院提起离婚诉讼,国内一方住所地的人民法院都有权管辖。如果国外一方在居住国法院起诉,国内一方向人民法院起诉的,受诉人民法院都有权管辖。”第306条则规定:“中华人民共和国法院和外国法院都有管辖权的,一方当事人向外国法院起诉,而另一方当事人向中华人民共和国人民法院起诉的,人民法院可予受理。判决后,外国法院申请或当事人请求人民法院承认和执行外国法院对本案作出的判决、裁定的,不予准许,但双方共同参加或签订的国际条约另有规定的除外。”可见,我国的司法实践是肯定平行诉讼并片面强调本国法院管辖权的。这种法律安排无论在实践中还是理论上都存在不合理之处。如与国内民事诉讼中的平行诉讼制度不协调(我国国内是禁止平行诉讼的);不利于当事人权利的保护和国际民商事关系的稳定;浪费国家的诉讼资源,增添当事人的讼累;不利于国际司法协助的顺利进行等等。而且这种规定与国际上处理平行诉讼的普遍做法也是背道而驰的,同时也与我国与其它国家之间对平行诉讼方面的条约实践相矛盾。可见,我国有关平行诉讼的管辖制度是极为不完善的。而完善平行诉讼的关键是在处理这类冲突时应坚持国际社会所普遍接受的做法,即确立先受诉法院管辖原则。
(四)、确立“非方便法院”原则及“便利”原则。所谓“非方便法院”原则,是指对某一涉外民事案件具有管辖权的法院,由于其本身就审理该案件是严重不方便的,因而拒绝行使管辖权,使原告在另一个更为方便的法院进行诉讼。而“便利”原则则是指当依管辖国的立法规定对某一特定涉外案件本无管辖权时,而由于诉讼的便利条件,当事人迫切要求在该国获得法律救济时,管辖法院应从便利于诉讼当事人出发,裁定本国享有审判管辖权。关于该两原则,我国立法中尚无此规定。但实际上该两原则与我国国内确定管辖权的基本出发点——两便原则(即便于法院行使管辖权,便于当事人诉讼)在价值取向上是完全一致的,。而且,该两项原则在国际上也已被普遍认可。再者,我国的司法实践中对该两项原则实际上已有所运用。如1983年12月27日外交部,最高人民法院、民政部、司法部、国务院侨务办公室联合颁布的《关于驻外使领馆处理婚姻问题若干规定》第2 条第3款规定:“如夫妻双方均是居住在国外的华侨,他们要求离婚,原则上应向居所地有关机关申请办理离婚手续”。同条规定:“如他们原是在外国婚姻登记机关办理结婚登记或举行结婚仪式的,他们的离婚案件国内不受理”。这条规定,实际上就是采用“非方便法院”原则。因此,在涉外管辖权中确立“非方便法院”原则及“便利”原则,无论是从法律的内存价值取向,还是从司法实践,抑或是从国际立法实践出发,都有其存在的合理要求。


[参考文献]
① 我国涉外海事诉讼管辖权之研究,张晓梅,《法律适用》2000,07
② 试述涉外民事案件管辖权的冲突及其解决,黄松有,《法律适用》2000,09
③ 《国际私法论文选集》,马汉宝,台湾,五南图书出版公司,1984年版
Civil action jurisdiction system on concerning foreign affairs and its improvement of China

[Abstract]: Now china is one member of WTO. We can forecast that more and more dispute about civil action in the near future. The key to deal with it in law is whether the court has the jurisdiction or not. This article sums up the bases on civil action jurisdiction on concerning foreign affairs of china briefly, and give some advice on how to improve it, in order to solve the problem of civil action jurisdiction in our court.

[Key Words] civil action; concerning foreign affairs; jurisdiction; improvement

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河南省人民政府关于印发河南省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干规定的通知

河南省人民政府


河南省人民政府关于印发河南省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干规定的通知

豫政〔2012〕39号


各市、县人民政府,省人民政府各部门:

  现将《河南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干规定》印发给你们,请遵照执行。



  河南省人民政府

  二○一二年四月十五日



  河南省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》

  若 干 规 定

  第一章 总 则

  第一条 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)相关规定,结合我省实际,制定本规定。

  第二条 本规定适用于本省行政区域内国有土地上房屋征收与补偿活动。

  第三条 省住房城乡建设部门负责指导全省房屋征收与补偿工作。

  省财政、国土资源、发展改革等有关部门应当按照各自职责协同做好房屋征收与补偿工作。

  第四条 市、县级政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

  市、县级政府确定的房屋征收部门组织开展本行政区域的房屋征收与补偿工作。省辖市房屋征收部门应当加强对县(市、区)房屋征收与补偿工作的监督管理,确保本行政区域的房屋征收与补偿工作公平、公正和统一。

  市、县级财政、国土资源、发展改革等有关部门应当按照各自职责协同做好本行政区域的房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。

  第二章 评估机构选定

  第五条 市、县级房地产管理部门应当根据《房地产估价机构管理办法》(建设部令第142号)有关规定,选择、推荐一批社会信誉好、综合实力强的房地产价格评估机构,供被征收人选择,同时加强对房地产价格评估机构的监督、指导。

  第六条 市、县级政府公告房屋征收决定后,由房屋征收部门在征收范围内公布房地产价格评估机构的名单、基本信息,并将协商选定房地产价格评估机构的期限等相关事宜告知被征收人。

  被征收人应当在规定期限内协商选定房地产价格评估机构,协商一致的由房屋征收部门公布选定结果。被征收人在规定期限内无法达成一致的,由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定或者采取随机方式确定。采用投票方式确定的,参与投票的被征收人数量应超过被征收人总数的50%,超过50%的投票人选择同一房地产价格评估机构的为多数决定;采取随机方式确定的,可在摇号、抽签二者之中选其一。参与投票决定或者随机选定的房地产价格评估机构不得少于3家。以投票或者随机方式确定房地产价格评估机构的,应当由公证部门现场公证。

  第七条 房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房地产价格评估工作,任何单位和个人不得干预。

  第八条 省住房城乡建设部门、各省辖市房地产管理部门应当按照有关规定组建房地产价格评估专家委员会,接受委托对房地产价格评估机构作出的复核结果进行鉴定。本行政区域内专业技术人员不足的,可以在省内跨区域聘请专家。参加对房地产价格评估机构复核结果鉴定的专家应当通过抽签方式确定。

  第九条 征收人或者被征收人对房地产价格评估结果有异议的,可以向原房地产价格评估机构申请复核评估;对复核结果有异议的,可以向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

  第十条 房地产价格评估、鉴定费用原则上由委托人承担。但经鉴定改变原评估结果的,鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。

  第十一条 房地产价格评估机构和房地产估价师应当按照国务院令第590号、建设部令第142号、《注册房地产估价师管理办法》(建设部令第151号)等有关规定做好房地产价格评估工作;在房地产价格评估活动中有违法违规行为的,由房地产管理部门依照上述规定进行处罚。

  第三章 停产停业损失补偿

  第十二条 被征收房屋符合下列条件的,房屋征收部门应当给予被征收人停产停业损失补偿:

  (一)被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑。

  (二)有合法、有效的营业执照,且营业执照上标明的营业地点为被征收房屋。

  (三)已办理税务登记并具有纳税凭证。

  第十三条 停产停业损失补偿标准以被征收人的月平均利润值确定。月平均利润值依据被征收人提供的近3年纳税证明推算确定,不足3年的以全部生产经营期间纳税证明为依据推算确定。

  第十四条 停产停业损失补偿标准可以由房屋征收部门与被征收人按本规定第十三条规定协商确定;协商不成的,可以委托承担评估工作的房地产价格评估机构评估确定。

  第十五条 停产停业损失补偿期限,商业、服务性行业不低于3个月,工业生产行业不低于6个月。各地可根据本地房屋征收具体项目情况确定。

  第十六条 生产经营者承租房屋的,依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费;没有约定的,由被征收人参照本规定相关内容对生产经营者给予适当补偿。

  第四章 住房保障

  第十七条 征收国有土地上个人住宅,被征收人符合当地住房保障条件且自愿选择保障性住房的,作出房屋征收决定的市、县级政府应当优先予以住房保障。

  第十八条 在房屋征收与补偿工作中,市、县级政府应当组织住房保障等部门现场办公,公布保障性住房房源位置、套数、面积、供应对象范围、认购时限、登记地点等信息,并开辟绿色通道,简化审核程序,压缩审核时限,现场受理、审核被征收人申请并公示审核结果,及时组织符合条件的被征收人直接选房。被征收人获得保障性住房后,不得再参加其他保障性住房公开摇号配租、配售。

  第五章 附 则

  第十九条 本规定施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续按照原有规定办理。








银川市住宅小区物业管理办法

宁夏回族自治区银川市人民政府


银川市人民政府令第116号


  《银川市住宅小区物业管理办法》业经2000年9月14日银川市人民政府第21次常务会议审议通过,现予以发布施行。

                            市长:郝朴海
                         二000年九月二十九日
            银川市住宅小区物业管理办法
          (2000年9月14日银川市人民
            政府第21次常务会议通过)

第一章 总则





  第一条 为加强银川市住宅小区的物业管理,明确业主、物业管理企业、开发建设单位以及有关部门的权利与义务,保障住宅小区物业的合理使用,为居民创造良好的居住环境,根据国家及自治区有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。


  第二条 凡本市市区的新建住宅小区必须根据本办法实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区应当依照本办法积极创造条件,逐步实行物业管理。


  第三条 本办法所称物业是指房屋建筑、配套设施以。及相关的公共设施。
  本办法所称业主,是指住宅小区内物业所有权人。包括私有房产、公布房产、单位房产的房屋所有权人。
  本办法所称物业管理,是指业主委托物业管理企业对物业进行日常维护、修缮、经营、以及对房屋产权人、使用人提供的综合性服务。
  本办法所称物业管理企业,是指具备相应资质条件,经工商行政管理机关登记注册,经营住宅小区服务业务的企业。


  第四条 住宅小区全体业主通过业主委员会对物业实施自治管理。住宅小区的公共设施和配套设施,由全体业主、承租人和使用人共同使用与维护。


  第五条 物业管理实行主管部门行业管理、业主自治与委托物业管理企业服务管理相结合的原则,逐步实现社会化、专业化、市场化服务经营型管理。


  第六条 银川市房产管理局是本市住宅小区物业管理的主管部门,负责对全市住宅小区物业管理的指导、监督和行业管理工作。其主要职责是:
  (一)贯彻执行物业管理的法律、法规和规章;
  (二)负责培育、开发物业管理市场;
  (三)参与住宅小区的验收,指导、监督住宅小区的移交工作;
  (四)负责物业管理企业的资质管理;
  (五)对物业管理企业的经营和管理进行监督检查;
  (六)负责指导、协调、监督维修基金(维修储备金)的管理和使用;
  (七)负责对物业管理工作人员进行培训;
  (八)负责住宅小区物业管理的考评工作。
  建委、规划、环保、公安、工商、物价等部门按照各自的职责分工,负责住宅小区物业的有关管理工作。
  住宅小区所在地派出所、居民委员会根据自己的职责对住宅小区物业管理进行指导和监督。

第二章 业主代表大会和业主委员会





  第七条 新建住宅小区交付使用且入住率达到50%以上时,由市房产管理部门按以下程序,组织召开业主代表大会和选举产生业主委员会:
  (一)向全体业主发出召开业主代表大会及推举业主委员会候选人名单通告。
  (二)拟定业主委员会候选人名单,确定开会时间。
  (三)组织召开第一次业主代表大会,选举产生业主委员会。


  第八条 业主代表大会由住宅小区的业主代表组成。业主代表以每栋楼为单位按住户比例推选。
  业主代表大会必须有持过半数以上投票权的业主代表出席才能举行。


  第九条 业主代表大会可以邀请住宅小区所在地派出所、居委会及相关部门的人员列席会议。


  第十条 业主代表大会由业主委员会负责召集,每年召开一次。
  业主代表大会召开7日前,业主委员会应当将会议日期及内容告知业主。
  业主代表大会闭会期间,经30%以上业主代表提议,可以召开临时业主代表大会,业主委员会应当在接到该项提议后15日内召开临时业主代表大会。


  第十一条 业主代表大会形成的决定,必须由出席会议的业主代表所投票数的过半数通过方有效。
  业主代表大会的决定不得与法律、法规、规章及相关政策抵触。


  第十二条 业主代表大会行使下列权力:
  (一)选举、罢免业主委员会的组成人员;
  (二)听取和审查业主委员会的工作报告;
  (三)听取物业管理企业的工作报告;
  (四)批准业主委员会有关业主利益的重大事项的决定;
  (五)制定、修改业主公约及住宅区物业管理办法;
  (六)改变和撤销业主委员会不适当的决定;
  (七)批准或修改业主委员会章程;
  (八)批准物业管理的其他重大事项。


  第十三条 业主委员会由3到15名委员组成,每届任期三年。


  第十四条 业主委员会委员由业主代表大会在业主代表中选举产生。委员一般为兼职,可以连选连任。
  有下列情形的之一的,不得担任业主委员会委员:
  (一)身体及精神状况不适宜履行业主委员会委员职责的;
  (二)丧失业主资格的;
  (三)有违法犯罪行为的;
  (四)经业主代表大会罢免的。


  第十五条 业主委员会设主任、副主任、秘书长。主任、副主任、秘书长在业主委员会委员中选举产生,并报市房产管理部门备案。
  秘书长为专职,负责处理业主委员会日常事务。


  第十六条 业主委员会根据工作需要定期召开会议,会议由业主委员会主任召集,会议讨论决定问题执行少数服从多数的原则。


  第十七条 业主委员会享有下列职权:
  (一)召集和主持业主代表大会;
  (二)起草业主委员会章程和业主公约;
  (三)选聘物业管理企业,签订物业管理合同;
  (四)监督住宅小区物业管理工作的实施及规章制度的执行;
  (五)审议物业管理企业制定的年度管理计划和为住宅小区管理服务的重大措施;
  (六) 协助物业管理企业进行管理工作。


  第十八条 业主委员会章程必须经业主、委员会2/3委员同意,并经业主代表大会批准。
  业主委员会章程的内容不得与法律、法规、规章及相关政策抵触。


  第十九条 业主委员会在成立后15日内持下列文件到市房产管理局办理登记备案:
  (—)业主委员会登记申请书;
  (二)业主委员会组成人员名单;
  (三)业主委员会章程。

第三章 物业管理企业





  第二十条 物业管理企业应当逐步实现与开发建设单位分开设立,分业经营。


  第二十一条 物业管理企业享有国家对第三产业的优惠政策。


  第二十二条 设立物业管理企业应当取得相应资质,并向工商行政管理机关申请登记,领取营业执照。
  物业管理企业在领取营业执照的一个月内,应当向物价管理部门中请领取收费许可证。


  第二十三条 申领《物业管理企业资质证书》按国家有关规划报批。未取得《物业管理企业资质证书》的,不得从事物业管理活动。


  第二十四条 《物业管理企业资质证书》实行年审制度。
  物业管理企业应当于每年的二月十日前,填写物业管理企业年审报告,持《物业管理企业资质证书》向市房产管理部门申请年审。


  第二十五条 物业管理企业根据住宅区物业管理合同对住宅区实施物业管理。物业管理合同应当包括以下内容:
  (一)管理服务的区域和具体事项;
  (二)管理服务标准;
  (三)管理服务权限:
  (四)管理服务期限;
  (五)管理服务费用;
  (六)监、督检查物业管理服务的时间和方式;
  (七)违约责任和合同争议的解决方式;
  (八)双方约定的其他权利、义务。


  第二十六条 业主委员会和物业管理企业应当自住宅小区物业管理合同签定之日起30日内报布房产管理部门备案。


  第二十七条 物业管理企业的权利:
  (一)依据物业管理合同和有关规定,对小区实施物业管理并按财政物价部门批准的标准收取管理服务费:
  (二)制止违反住宅区物业管理规定的行为;
  (三)选聘专管企业承担专项经营业务;
  (四)要求业主委员会协助管理;
  (五)从事与物业管理有关的其他多种经营及有偿服务活动;
  (六)对违反合同约定不交纳各种费用的业主,可采取必要的限制性措施。


  第二十八条 物业管理企业的义务:
  (一)依据物业管理合同,对委托管理的房屋及相关公共设施进行维护、修缮、更新;
  (二)承担住宅小区内物业的保安、保洁、防火、绿化及其他便民服务工作;
  (三)拟定住宅小区重大物业管理措施提交业主委员会审议决定;
  (四)接受行业管理及街道办事处的指导和监督。


  第二十九条 物业管理企业必须严格履行物业管理合同,按下列要求做好服务工作:
  (一)实施业主委员会审定的物业管理服务年度计划时,必须执行国家和自治区规定的技术标准;
  (二)将住宅的公共部位、公用设备和公共设施的使用维护方法。要求,注意事项书面告知业主;
  (三)经常对物业管理区域进行巡视、检查,定期对住宅的公用部分、公用设备和公共设施进行维护:
  (四)发现住宅的公用部位、公用设备和公共设施损坏时、立即采取保护措施,并按合同约定进行维修;
  (五)接到物业损害报修时,应及时进行维修和处理;
  (六)做好物业维修,更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册;
  (七)定期向业主委员会报告物业管理工作情况及物业管理费用的收支帐目,接受审核,改进和完善管理服务工作。


  第三十奈 物业管理企业对住宅区的管理未能达到市房产管理部门和物业管理合同规定的标准,或者违反物业管理合同规定的,业主委员会或委托方可以解除合同。
  因管理、维修、养护不善,造成业主损失的,物业管理企业应当赔偿损失;违反有关法律、法规和政策规定的,由有关部门依法予以处理。


  第三十一条 对物业管理合同有争议的,双方可向仲裁机构申请仲裁,或向人民法院起诉。

第四章 开发建设单位





  第三十二条 开发建设单位必须按住宅小区规划设计要求,完成物业管理配套设备和设施的建设。


  第三十三条 开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管理企业对住宅区进行前期管理,管理费用由开发建设单位承担。
  在开发建设单位自行或者委托物业管理企业对住宅区进行物业管理期间,应当接受业主和有关部门的监督,市房产管理部门有权对开发建设单位或物业管理企业违反物业管理法律、法规和政策的行为依法进行处理。


  第三十四条 住宅小区经综合验收后,方可向业主委员会移交。


  第三十五条 业主委员会正式成立后30日内,开发建设单位应当向业主委员会移交下列住宅小区工程建设资料或复印件:
  (一)住宅小区规划图、竣工总平面图;
  (二)单体建筑、结构、设备竣工图;
  (三)地下管网竣工图;
  (四)其他必要的资料。


  第三十六条 开发建议单位应按照下列标准提供住宅小区管理用房和经营用
房:
  (一)住宅小区总建筑面积5万平方米以内不小于60平方米;
  (二)住宅小区总建筑面积5万至10万米以上不小于100平方米:
  (三)住宅小区总建筑面积10万平方米以上不小于150平方米。
  以上用房由市房产管理部门提供给业主委员会,并由业主委员会委托物业管理企业经营使用。任何单位、个人不得擅自改变其用途。

第五章 业主公约





  第三十七条 本办法所称业主公约,是指由业主承诺的,对全体业主具有约束力的,有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。


  第三十八条 业主公约应当包括下列内容:
  (一)住宅区名称。地点,面积及户数;
  (二)公共场所及公用设施状况;
  (三)业主代表大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式;
  (四)业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益;
  (五)业主参与住宅区物业管理的权利;
  (六)业主对业主委员会及物业管理企业的监督权;
  (七)住宅区物业各项维修、养护和管理费用的交纳;
  (八)业主在本住宅区内应遵守的行为准则;
  (九)违反业主公约的责任;
  (十)其他有关事项。
  业主公约的示范文本,由市房产管理部门统一制订。业主代表大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改、补充,并报市房产管理部门备案。


  第三十九条 业主公约经业主代表大会批准后生效。已生效的业主公约对住宅区内所有业主和非业主使用人具有约束力。


  第四十条 开发建设单位在办理出售、出租房屋手续时,应当在房屋买卖合同或租赁合同中对购、租房者有承诺遵守小区物业管理规定和业主公约的约定。

第六章 物业的使用及维护





  第四十一条 业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定:
  (一)未经有关部门批准,不得改变房屋结构、外貌和用途;
  (二)不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占;
  (三)不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;
  (四)不得利用房屋从事危害公共利益的活动;
  (五)不得侵害他人的正当权益。


  第四十二条 业主装修住宅,应当事先告之物业管理企业;物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告之业主。


  第四十三条 任何单位和个人不得占用物业管理区域的道路、场地。应物业维修或者公共利益需要临时占用或挖掘道路、场地的,应当经业主委员会同意,并在规定的期限内恢复原状。


  第四十四条 利用物业设置广告等经营性设施的,应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后,方可向有关行政管理部门办理审批手续;经批准的,应当与业主委员会签订协议,并支付设置费用。收取的费用应当纳入维修基金。


  第四十五条 房屋的维修责任,按下列规定划分:
  (一)房屋内部,由业主负责维修;
  (二)房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、公用上下水、供暖、供气、供电管线、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施,由物业管理企业组织定期养护和维修,其费用从住宅维修基金中支出。


  第四十六条 住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房(棚)等住宅区公用设施由物业管理企业统一管理维修养护,其费用从住宅维修基金中支出。
  人为造成公用设施损坏的,由损坏者负责修复;造成损失的,应当赔偿。


  第四十七条 住宅户外的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护,由有关供水、供电、供气及通讯单位负责。


  第四十八条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全,按规定应由业主修缮的,业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的,由业主委员会授权物业管理企业进行修缮,其费用由业主承担。


  第四十九条 住宅区内禁止下列行为:
  (一)践踏、占用绿化地;
  (二)占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能;
  (三)乱抛垃圾、杂物;
  (四)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;
  (五)损毁、涂划园林艺术雕塑;
  (六)聚众喧闹;
  (七)随意停放车辆和鸣喇叭;
  (八)发出超出规定标准的噪音;
  (九)排放有毒、有害物质;
  (十)经营业主公约所禁止的行业;
  (十一)法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。

第七章 物业管理专项资金及费用





  第五十条 依照本办法实行物业管理的公有住宅和新建商品住宅出售时,应当设立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。
  公有住宅出售的维修基金由公有住宅售房单位和购房者分别提交和缴纳。新建商品住宅出售的维修基金由购房者缴纳。维修基金除由公有住宅售房单位自行提交的外,其他维修基金均由售房单位代收。维修基金的缴纳标准按国家及自治区有关规定执行。


  第五十一条 维修基金应当在银行专户存储,专款专用。
  维修基金明细户应当按单幢住宅设置,按户核算。


  第五十二条 维修基金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造,不得挪作他用。


  第五十三条 在业主办理房屋权属证书时,商品房销售单位应当将代收的维修基金移交给市房地产行政管理部门代管。


  第五十四条 业主委员会成立前,维修基金的使用由售房。单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划,经市房地产行政管理部门审核后划拨。业主委员会成立后,维修基金的使用,由物业管理企业提出年度财务预算,经业主委员会同意,经市房地产行政管理部门审核后划拨。
  在本办法实施前已经出售的公有住宅和商品住宅尚未交纳住宅维修基金的,按财政、物价部门核定的标准由产权人或使用人交纳,由物业管理企业代收,其使用适用前款规定。
  维修基金不足时,经业主委员会决定,接业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。
  物业管理企业应当定期公布物业维修基金的收支情况,接受业主监督。


  第五十五条 业主转让住宅时,其维修基金帐户中剩余部分的费用不予退还,随房屋所有权同时过户。


  第五十六条 业主应根据物业管理企业的服务项目,按规定缴交物业管理服务费。


  第五十七条 住宅小区经营性用房的收入,用于补充住宅小区的物业管理服务费用。


  第五十八条 住宅小区物业管理服务费的收支帐目,物业管理企业应当半年公布一次,接受业主监督。


  第五十九条 业主对业主委员会和物业管理企业公布的帐目,可以提出质询,或向市房产管理部门投诉。
  业主委员会和物业管理企业应当在收到质询后7日内答复。
  房产管理部门应当在收到投诉后15日内答复。

第八章 法律责任





  第六十条 业主有下列行为之一的,物业管理企业应当劝阻、制止、要求恢复原状或者赔偿损失;情节严重的,由有关行政部门依法予以处理:
  (一)擅自占用住宅小区绿化地或其他公共场地的;
  (二)擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观的;
  (三)私搭乱建棚屋、在房屋公共使用部位堆放杂物、乱停放车辆、破坏绿化、污染小区环境、制造噪声影响居民休息的;
  (四)损坏住宅小区内的公用设施、设备的;
  (五)违反住宅小区治安管理或者消防规定的。


  第六十一条 业主逾期不交各项物业管理服务费的,业主委员会应当协助催缴;物业管理企业可以按规定加收滞纳金;连续三个月以上拒交各项物业管理服务费的,按照业主公约的约定承担责任。
  物业管理企业对逾期不交各项物业管理服务费的,可以向人民法院提起诉讼。


  第六十二条 物业管理企业有下列行为之一的,房管部门应当责令改正,并赔偿损失,并可视情节处以警告、处以500元至10000元的罚款:
  (一)未按规定及时修缮房屋及公用设施、设备的;
  (二)管理制度不健全、管理混乱的;
  (三)擅自改变公用设施和公共场地用途的;
  (四)擅自提高物业管理服务收费标准的;
  (五)其他不履行或者不完全履行物业管理合同及本办法规定的义务的。
  物业管理企业有前款行为之一,情节严重的,业主委员会可以解除物业管理合同。


  第六十三条 未经物业资质审查而擅自承揽住宅小区物业管理业务的物业管理企业,由市房管部门责令其限期办理资质审查手续;逾期不办理的,责令其停止物业管理业务,并可处以1000元以上5000元以下的罚款。


  第六十四条 开发建设单位未在规定期限向业主委员会提供本办法第三十九条所列住宅小区工程建设资料或其复印件的,由房管部门责令限期履行;逾期不履行的,由申房产管理部门给予警告,并处以1000元以下罚款。


  第六十五条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。逾期不申请行政复议或提起行政诉讼,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第九章 附则




  第六十六条 本办法自颁布之日起施行。本市已制定的有关物业管理的规定,凡与本办法不一致的以本办法为准。


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