国家安全监管总局国家煤矿安监局关于学习贯彻《国家安全监管总局关于修改〈煤矿安全规程〉第二编第六章防治水部分条款的决定》的通知

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定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨——张某诉熊某买卖合同纠纷案

竺雨迪 肖贞英


　　【问题提示】
　　近年来，我国房地产市场转向繁荣，房产交易日趋活跃，更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让，但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定？
　　【要点提示】
　　定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让，是一种权利的转让，这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，法律、行政法规没有强制性规定，故定向购买商品房指标转让合同应属有效，且应当得到全面履行。
【案情】
原告：张某。
被告：熊某。
张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年，二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月，二人达成协议，熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某，转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后，出具收条并在收条上签注：“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月，熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，合同原件由张某持有。此外，双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议，但未即时结清。
2006年下半年，根据当时的有关规定，允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费，拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥，××号房屋一直未交付给张某。
张某遂起诉熊某，请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效，并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
　　【审判】
××市××区人民法院经审理认为：
　　本案系房屋定购指标转让纠纷，诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让，转让是否有效，成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份，有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时，她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。事后，购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》，实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标，张某也实际支付了转让费，并以熊某的名义向开发商交纳了购房款，双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中，张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实，开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式，对此种转让予以认可。因此，张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效，张某和熊某均应按合同履行义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定，参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第三条的规定，判决：一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效；二、熊某在判决生效后十日内，配合张某办理房屋的更名过户手续，相关费用由张某负担；三、张某在判决生效后十日内，支付给熊某购房指标转让费1.5万元；四、驳回张某的其他诉讼请求。
熊某不服原审判决，提起上诉，请求二审法院依法改判。
××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
××市中级人民法院经审理认为：
　　双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于××市××区××单位职工的特定身份，有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格，其将购买资格转让给张某，实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此，二审判决：驳回上诉，维持原判。
　　【评析】
　　本案的处理主要涉及以下法律问题：1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么；2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
　　一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
　　理论界及实务界对此有两种观点：一种观点认为，转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人，属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中，熊某虽然取得了房屋购买指标，但若其未与开发商签订购房合同，就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系，又如何将其让与给他人？
　　另一种观点认为，定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同，它所指向的标的并非房屋本身，而是定购房屋的指标，合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中，张某与熊某订立口头协议之时，张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上，张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权，但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益，已经达到了权利的标准，在法理上应归为一种可期待物权，属于债权的范畴。
　　二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
　　对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效，主要理由是：1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第（一）项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的，转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利，不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害，而且还违反了国家相关税法规定。
　　另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效，主要理由是：1、双方签订房屋定购指标转让合同，是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益，也没有损害国家和社会公共利益。
　　笔者认为，定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有：
　　1．从法律规定看，对于基于特定身份取得的定购资格的转让，我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外，因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身，所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
　　2．从理论上讲，在民法上，奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预，强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念，其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由，使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思，在不违反法律的前提下，对自身利益的得失变更做出安排；是平等主体通过自由、平等地协商，决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下，私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重，而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标，也是有着法理基础的自由。
　　3．从社会价值取向来看，本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人，意思表示真实，也不存在欺诈、胁迫等情形，更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效，势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气，更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
　　【经验借鉴】
　　定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中，因缺乏足够的法律依据，很容易引起纠纷，引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费，就拒绝继续履行更名手续，导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此，笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式，以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明：“本房屋由乙××出资购买，房屋所有权归乙××，与甲××无关。”只有这样，当实际购房人与登记购房人发生产权争议时，才能证明房屋属于自己，而房屋登记不实，应予纠正。否则，如果不重视书面证据的收集和保存，转让人一旦反悔，否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人，受让人将无法取得房屋产权，而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者，如果受让人不能证明购房款由自己实际支付，则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
　　此外，若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人，对受让人应怎样予以救济？笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行，而房屋登记不实的情况下，可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度，来纠正房屋登记簿的不实记载，实现对受让人的权利救济。
　　更正登记在具体适用中分为三种情形：一、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人书面同意更正，登记机构对申请人提交的书面证据进行审查，予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名，不论转让人是否同意更正，登记机构经审核，认定有证据证明登记确有错误的，予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人不同意更正，双方争议一时难以化解，更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护，受让人可申请异议登记，暂时中断登记簿的公信力，并在法律规定的15日内向人民法院提起诉讼。
此外，房产登记种类有转移登记和变更登记。变更登记是房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记，必须按照有关规定足额缴纳税费。笔者认为，在实践中若通过变更登记来办理定购房屋的更名手续，不仅可以免交税费，还可以简化程序，缩短时间。


作者单位：竺雨迪，湖南大学法学院在读硕士；肖贞英，湖南省长沙市芙蓉区法院。
教育部


教育部关于做好中小学骨干教师国家级培训工作的通知
教育部



为落实第三次全国教育工作会议的精神，把贯彻《中共中央国务院关于深化教育改革全面推进素质教育的决定》和落实《面向21世纪教育振兴行动计划》密切结合起来，实施《面向21世纪教育振兴行动计划》中的“跨世纪园丁工程”，就是为了建设高质量的教师队伍，全面推进素
质教育。开展以培养全体教师为目标，骨干教师为重点的继续教育是“跨世纪园丁工程”的重要内容。国家决定集中一批教育资源，对部分优秀的中小学骨干教师进行国家级培训；地方各级人民政府也要多渠道酬资设立骨干教师专项资金，加大对中小学骨干教师培训的步伐和力度，在全国
逐步建设一支符合时代要求、能发挥示范和辐射作用的骨干教师队伍，带动整个中小学教师队伍建设。
为做好中小学骨干教师的国家级培训工作，现将《中小学骨干教师国家级培训对象选拔办法》印发给你们，请各省（自治区、直辖市）根据该办法要求，按所分配名额1：1的比例确定培训对象，详细填写《中小学骨干教师国家级培训对象推荐表》、《中小学骨干教师国家级培训对象
登记表》，各一式两份，并于2000年3月10日前报教育部师范教育司。中小学校长和职业学校骨干教师国家级培训由我部有关司局制定相应的办法。
附件：一、中小学骨干教师国家级培训对象选拔办法
二、中小学骨干教师国家级培训名额分配表（略）
三、中小学骨干教师国家级培训对象推荐表（略）
四、中小学骨干教师国家级培训对象登记表（略）

中小学骨干教师国家级培训对象选拔办法
为落实第三次全教会精神和《面向21世纪教育振兴行动计划》，实施“跨世纪园丁工程”，教育部将在全国遴选1万名中小学和职业学校的骨干教师、校长，开展国家级培训。
中小学骨干教师国家级培训的指导思想和培训目标是，以邓小平教育理论为指导，根据基础教育实施以培养创新精神和实践能力为核心的素质教育的要求，使培训对象在思想政治与职业道德、专业知识与学术水平、教育教学能力与教育科研能力等方面的综合素质有显著提高，为使培训
对象成为高素质、高水平，具有终身学习能力和教育创新能力，在教育教学实践中发挥示范作用的中小学教育专家创造条件。培训内容包括理论与技能，实践与考察，课题研究等部分，采用理论与实践、面授与网上学习、阶段性培训与持续提高相结合，集中学习与分散研修相结合等方式，
实行国家和地方双导师制。骨干教师国家级培训的考核由培训基地和培训对象所在省、自治区、直辖市教育行政部门共同进行，考核内容由课程考核，教育教学（教学管理）实践研究能力考核和工作实绩考核三方面组成，考核合格者，由教育部颁发《中小学骨干教师国家级培训合格证书》
。
为做好中小学骨干教师国家级培训工作，特制定本培训对象选拔办法。
一、选拔条件
1．坚持邓小平理论，贯彻党的教育方针，依法施教，热爱教育事业，具有良好的思想品德和职业道德。
2．具有正确的教育思想和教育观念，具有创新精神，在教育教学改革和教书育人等方面成绩显著，有较高的学术水平、较强的教育科研能力和基本的计算机操作能力。
3．具备国家规定的合格学历（已取得高一层次学历的小学和中学教师所学专业应与其所教学科相关），年龄在45周岁以下，教龄5年以上，具有中学高级和小学高级教师以上职务，在一线任教，心理健康，身体状况良好，能用普通话进行交流，英语学科教师要能听懂外籍教师授课
并用英语参加讨论。
4．具备上述条件，并曾获市（地）级以上优秀教师称号、在省级以上教育评比活动中取得优异成绩以及在承担面向21世纪基础教育课程改革任务的地区或学校任教的中小学教师应优先考虑。
二、名额分配
参加国家级培训的中小学（含特殊教育学校）的骨干教师约占中小学教师总数的0．9‰；中学和小学教师名额分配的比例原则上为1．5：1；所涉及的学科有小学思想品德、语文、数学、英语、自然、社会（含历史和地理）、体育、音乐、美术、劳动（含计算机），中学（包括初
中和高中）政治、语文、数学、物理、化学、生物（含生理）、地理、历史、英语、体育、音乐、美术、计算机、劳动。各省、自治区、直辖市名额分配主要由以上原则决定，具体名额分配详见《中小学骨干教师国家级培训名额分配表》。
三、选拔方法
1．培训对象的选拔应遵循公开推荐、公平竞争、公正选拔的原则，同时注意兼顾不同地区和学段（主要指初、高中）的合理分布。
2．各省（自治区、直辖市）教育行政部门成立专家评审小组对推荐对象进行初审，省（自治区、直辖市）教委师范处、人事（师资）处、基教处、德育处、体卫处、教研室等有关部门会同专家对初审合格者进行复审。
中小学骨干教师国家级培训由教育部师范教育司牵头，由教育部师范教育司、体育卫生与艺术教育司和基础教育司分别组织；先试点，后扩大，在教育部认定的国家级培训基地分期实施；共分4－5期，3年完成，每期集中学习3个月。第一期培训为小规模试点，于2000年3月开
始。体育、音乐、美术学科骨干教师培训的具体事宜由教育部体育卫生与艺术教育司另行通知。



2000年1月12日