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签订预售合同应当注意的7个问题/吴 宇

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 23:40:46  浏览:9587   来源:法律资料网
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签订预售合同应当注意的7个问题

吴 宇


1.审查是否具备“五证”。购房人签订预售合同应当注意审查国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工证、销售许可证是否“五证齐全”。上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致,是否同与您签约的发展商名称一致您也需留心。

2.购房人应当要求发展商签署由房管部门印制的或建设部推荐的合同文本,并查明代表发展商签字的人是否是其法人代表,如不是法人代表,则要审查其是否持有《授权委托书》。另外还应要求发展商在合同上加盖公章。在签约时必须认真阅读合同文本,检查确认所有内容。如果发现有很多您所关心的内容合同里没有体现,就应当马上与发展商签订补充协议或特别约定。

3.在预售契约中一定要明确约定违约责任,最好明确约定违约金的绝对金额;如约定按日计算违约金,则采用现行违约金标准为每日万分之四。

4.对于可能出现的纠纷,买卖双方可以采用协商方式解决,还可以选择仲裁或诉讼的方式解决。有些发展商要求购房人在签订正式的预售契约后再签订一个补充协议,两份协议中约定的纠纷处理方式有所不同,您应注意协调统一,以免日后的麻烦。

5.有些发展商在购房人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金,这种做法是没有法律依据的,也是不公平的。并不是每个人都能申请到按揭贷款,因此,建议购房人最好与发展商在协议中约定,若购房人得不到按揭贷款时,定金该如何返还,是否要扣除部分作为手续费等。  

6.要留意关于物业管理条款,还有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下,就要求购房人在预售契约中承诺接受物业管理服务,并接受相关约束,这是对购房人的消费者知情权的侵害。因此,购房人应该将物业管理条款与预售契约分开签署或另外设置条款确定物业管理的费用标准。

7.为了保证您的合法权益,您在签署合同时最好能聘请房地产专业律师为您把关,替您审查有关资料,提供有针对性的法律意见

作 者:上海市新闵律师事务所 吴 宇 律师
地 址:上海市莘庄地铁站北广场雅致路215号置业大厦7楼
网 址:http://www.fch365.com
电 话:159 2121 9899
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杭州市再生资源回收管理办法

浙江省杭州市人民政府


杭州市再生资源回收管理办法

 
第231号


  《杭州市再生资源回收管理办法》已经2006年9月18日市人民政府第120次常务会议审议通过,现予公布,自2006年12月1日起施行。


市 长

二○○六年十月三十一日



杭州市再生资源回收管理办法

  第一条 为加强再生资源回收管理,节约资源,保护环境,维护公共秩序,根据《中华人民共和国清洁生产促进法》、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》等法律法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本市市区范围内再生资源的回收经营及其监督管理,适用本办法。
  第三条 本办法所称再生资源,是指在社会生产和生活消费过程中产生的,已经失去原有全部或部分使用价值,经过回收、储存、加工处理,能够使其重新获得使用价值的各种废弃物。
  报废汽车、废旧电器及电子产品、危险废物和医疗废物等物品的回收,法律、法规、规章另有规定的,从其规定。
  第四条 市、区商务主管部门负责再生资源回收的监督管理工作。
  规划、公安、工商、城管、环保、城管执法、交通等行政管理部门应当按照各自职责,做好再生资源回收的相关监督管理工作。
  乡(镇)人民政府、街道办事处应当配合商务、公安、工商、城管执法等行政管理部门做好本辖区内的再生资源回收管理工作。
  第五条 再生资源行业协会应当制定行业自律规范,配合商务主管部门研究制定行业发展规划、产业政策和相关技术规范。
  再生资源行业协会应当接受商务主管部门的业务指导,并协助相关行政管理部门对再生资源回收行业实施监督管理。
  第六条 市商务主管部门应当会同市规划、经济、城管等行政管理部门按照《杭州市产业发展导向目录》规定的产业发展政策,根据城市总体规划和再生资源回收行业的发展状况,编制再生资源回收行业的产业布局及发展规划,经市人民政府批准后实施。
  各区人民政府应当根据再生资源回收行业的产业布局及发展规划,确定本辖区内再生资源回收点的设置。
  第七条 再生资源回收企业和个体工商户的设置技术规范,由市商务主管部门按照其不同的经营范围、经营方式和有关法律、法规和规章的规定制定。
  第八条 市、区人民政府鼓励单位和个人积攒出售再生资源,鼓励再生资源回收企业和个体工商户深入社区、农村开展回收经营,鼓励再生资源回收企业和个体工商户开展再生资源回收处理的科学研究、技术开发与推广。
  第九条 再生资源回收企业 和个体工商户符合规定的税收优惠条件的,按有关规定经认定后由税务机关予以税收优惠。
  再生资源回收企业的资源综合利用认定,按照国家和省有关规定执行。
  第十条 设立再生资源回收企业或者个体工商户,应当依法办理工商登记。
  工商行政管理部门对新设再生资源回收企业和个体工商户,或者再生资源回收企业和个体工商户变更再生资源回收经营范围的,应当按照再生资源回收行业的产业布局及发展规划、再生资源回收企业和个体工商户设置技术规范的规定,征求同级商务主管部门的意见后予以登记注册,其经营范围中应当注明是否包含生产性废旧金属回收。
  第十一条 再生资源回收企业和个体工商户应当自领取营业执照之日起15日内,持营业执照向所在地的区商务主管部门备案,并领取备案证明。经营范围包含生产性废旧金属回收的,还应当向所在地的区公安机关备案。
  再生资源回收企业和个体工商户的工商管理登记事项发生变更的,应当按照前款规定进行备案。
  各区商务主管部门、公安机关应当将备案情况按月分别上报市商务主管部门、市公安机关。
  第十二条 从事再生资源回收,应当符合治安、消防、环保、市容环卫和安全生产等管理规定,并依法办理相关的行政许可手续。
  第十三条 再生资源回收企业和个体工商户不得回收下列物品:
  (一)公安机关通报寻查的赃物;
  (二)有赃物嫌疑的物品;
  (三)不能证明合法来源的废旧市政公用设施;
  (四)法律、法规、规章规定禁止回收的其他物品。
  第十四条 再生资源回收企业在收购生产性废旧金属、废旧市政公用设施时,应当查验出售单位出具的证明和清单,并如实登记。登记内容包括出售单位的名称,经办人的姓名、身份证件种类及号码,物品的名称、数量、规格、新旧程度和收购时间。
  对收购个人捡拾的生产性废旧金属、废旧市政公用设施,再生资源回收企业应当对出售人的姓名、住址、身份证件种类及号码,物品的名称、数量、规格、新旧程度和收购时间如实进行登记。
  回收记录保存期限不得少于2年。市公安机关应当建立再生资源收购信息管理系统,逐步实现再生资源回收的实时监控。
  第十五条 再生资源流动回收人员及其运输工具实行统一标识管理,具体办法由市商务主管部门会同市公安、城管、城管执法等行政管理部 门制定,报市人民政府批准后实施。
  第十六条 再生资源行业协会应当组织对再生资源回收人员进行培训。再生资源流动回收人员应当参加培训,具备必要的再生资源回收知识。
  第十七条 企事业单位产生的再生资源,应当出售给再生资源回收企业或者个体工商户。其中生产性废旧金属只能出售给具有生产性废旧金属回收经营范围的再生资源回收企业。
  市政公用设施建设、维护、管理单位需要处理报废的市政公用设施的,应当出售给具有生产性废旧金属回收经营范围的再生资源回收企业。从事废旧市政公用设施回收的企业名录,由市商务主管部门会同市公安、城管等行政管理部门予以公告。
  通过拍卖方式出售再生资源的,拍卖人应当查验竞买人的营业执照。未办理工商登记或者登记的经营范围与所拍卖的再生资源不符的,不得参加竞买。
  第十八条 生产企业在生产中需要以再生资源为原料的,应当向经工商登记注册的再生资源回收企业和个体工商户采购,不得向未经工商登记或者超出核准登记经营范围的企业或者个体工商户采购或者非法自行收购。
  第十九条 再生资源回收企业和个体工商户在回收再生资源时,发现有出售公安机关通报寻查的赃物或者有赃物嫌疑的物品,以及来源不明的市政公用设施的,应当立即向所在地公安机关报告。
  任何单位和个人发现违法收购、处置生产性废旧金属或者市政公用设施的,应当及时向公安机关和工商行政管理部门举报。
  第二十条 再生资源回收企业运输或者委托他人运输废旧市政公用设施的,应当提供相应的证明文件。证明文件应当列明运输物品的品种、数量、运输目的地等事项。公安机关应当依法对运载废旧市政公用设施的车辆、船舶进行查验。
  交通行政管理部门在管理过程中发现违法运输废旧市政公用设施的,应当及时通报所在地公安机关。
  第二十一条 再生资源回收企业和个体工商户在回收、储存、加工处理再生资源过程中,应当遵守城市市容环境卫生和环境保护的管理规定,采取措施防止污染环境。
  第二十二条 未经工商登记从事再生资源回收经营、超出核准登记的经营范围从事再生资源回收经营,或者擅自从事废旧市政公用设施回收的,由工商行政管理部门按照有关法律、法规的规定予以处罚。
  再生资源回收企业、个体工商户有严重违法回收行为的,由工商行政管理部门依法吊销营业执照。
  第二十三条 再生资源回收企业和个体工商户领取营业执照后未按本办法规定向商务主管部门或者公安机关备案的,由商务主管部门或者公安机关责令其限期改正,并可处以200元以上1000元以下罚款。
  第二十四条 再生资源回收企业回收生产性废旧金属、废旧市政公用设施未按本办法规定进行登记的,由公安机关责令其改正,并可处以500元以上5000元以下罚款。
  第二十五条 将生产性废旧金属、废旧市政公用设施出售给未经工商登记或者核准登记范围不包括生产性废旧金属回收经营的单位或者个人的,由商务主管部门责令其改正,并可处以500元以上5000元以下罚款。
  第二十六条 以再生资源为原料的生产企业向未经工商登记或者超出核准登记经营范围的企业或者个体工商户采购再生资源的,由商务主管部门责令其改正,并可处以1000元以上5000元以下罚款。
  第二十七条 再生资源回收企业和个体工商户在收购时发现有出售公安机关通报寻查的赃物或者有赃物嫌疑的物品以及来源不明的市政公用设施,未及时向公安机关报告的,由公安机关处以200元以上500元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十八条 本办法所称生产性废旧金属,是指用于机械制造、建筑、铁路、通讯、电力、水利、油田、国防及其他生产领域,已失去原有使用价值的金属材料和金属制品。生产性废旧金属的具体名录按照国家有关规定执行。
  本办法所称废旧市政公用设施,是指因自然损坏或者人为损坏而产生的市政公用设备、仪器、雕塑、电缆、通信设施及其它物资。
  第二十九条 本办法施行前已从事再生资源回收的单位和个人,应当在规定的期限内到工商行政管理部门办理营业执照换发手续。具体办法由市工商行政管理部门会同市商务主管部门制定。
  第三十条 本办法自2006年12月1日起施行。





“华西”商标的权利范围有多宽

上海大学知识产权学院 林海涛


  日前,四川师范学院与四川大学院校名称纠纷在有关部门的协调下已得到解决,四川师范学院不再更名为四川华西师范大学,而更名为四川西华师范大学。从该纠纷的最终处理结果来看,“华西”商标的注册人四川大学成功地阻止了四川师范学院更名为四川华西师范大学,从而给人造成这样的印象:如果四川师范学院更名为四川华西师范学院,就侵犯了四川大学的注册商标权。而事实上真的是这样吗?
  首先,根据我国的商标法第五十二条的规定,以下5种行为属于侵犯注册商标权的行为:(一)未经商标注册人的许可,在同一种商品或者类似商品上使用与其注册商标相同或者近似的商标的;(二)销售侵犯注册商标专用权的商品的;(三)伪造、擅自制造他人注册商标标识或者销售伪造、擅自制造的注册商标标识的;(四)未经商标注册人同意,更换其注册商标并将该更换商标的商品又投入市场的;(五)给他人的注册商标专用权造成其他损害的。从这5种商标侵权行为来看,这些侵权行为都是商业行为,因为商标侵权的实质就在于侵权人利用他人的商标谋取不正当的利益。商品是一种用来交换的劳动产品,商品交换的主要目的就在于取得利润。而四川师范学院作为一个大学很显然不是用来交换的,也不是以谋取商业利润为主的,虽然受到市场经济的冲击,但大学的主要任务仍然是科学研究和教书育人。将大学定位于一种商品或者是商品的生产者,在我国是与事实不符、令人难以接受的。所以,四川师范学院更名为四川华西师范大学的行为不是一种商业行为,因而也很难说它存在商标侵权的问题。
  其次,四川师范学院更名为四川华西师范大学也不会误导公众。由于目前四川大学的下属成都华西医科大学已用“华西”命名自己的学校,如果四川师范大学再更名为四川华西师范大学的话,会不会误导公众,使公众误以为这两所大学存在某种特殊的关系呢?笔者认为,这种担心是没有必要的。首先,从这两所学校的性质来看,四川师范学院是师范类大学,主要是培养教师的大学,而成都华西医科大学主要是从事医学研究的大学,因而很少会有人将师范类的大学与医科类的大学混淆在一起。其次,从我国现在各省的高校的分布来看,许多省份一般都有一所以自己省份命名的大学和师范大学,比如北京大学与北京师范大学,山东大学与山东师范大学,在我国的武汉地区,还并列着华中科技大学和华中师范大学这两所以“华中”命名的大学,人们对这些大学除了认为它们在同一省份或在同一地区外,很少会认为它们之间有什么特殊的联系,更不会认为他们之间有隶属关系。那么,以此推之,人们也不会对四川华西师范大学与成都华西医科大学产生混淆。
  再次,由于“华西”商标的显著性有限,所以法律对它的保护力度也是有限的。商标的显著性包括商标本身固有的显著性和因通过使用而获得的显著性。“华西”商标本身的固有显著性有限,我国历史上的虽然没有形成“华西”这一地理概念,但是“华西”这个词却很容易使人想到是“中国(华)西部(西)”的意思,而且“华西”商标在使用的过程中也没有形成很高的知名度,尚得不到弛名商标的“跨类”保护。因此,正是“华西”商标的“弱显著性”导致了“华西”商标的权利人无权阻止他人的合理使用“华西”二字,比如在我国的西部省份陕西,就有一所民办大学叫“西安华西大学”,即便是在四川省内还有四川华西乳业有限责任公司、四川广汉市华西食品饮料有限责任公司等。基于同样的道理,由于四川师范学院位于中国的西部省份四川,而“华西”则是中国西部的概要表达,所以四川师范学院有权合理使用“华西”二字,将其学院更名为华西师范大学并不侵犯四川大学的注册商标权。
(本文发表于中国知识产权报(2003/08/02))

作者:林海涛,山东青岛人,现为上海大学知识产权学院02级硕士研究生,本文仅代表作者自己的观点,如有不同的意见请与shhdxlht@sohu.com作者联系。

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